法拍房，即“法院拍卖房产”，是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行借款合约或无法清偿债务时，而被债权人经司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房

首要优点有两个：低价、不限购。

第一，价格7折起。价格上法院拍卖房一般是市场价7折起拍，具有明显的价格优势。最终成交价虽然有的房子拍到比市场价还高，但统计下来，仍有20-30%的拍卖房是7折底价直接成交甚至流拍的。 第二，不限购。举例说：你去参拍一套上海的房源，拍下后就可以直接过户。不用管你是否是上海户口，已经有几套房，是否在上海工作，是否纳税，是否交社保，等等，这些限制都不用管。法院的裁定书和《协助执行通知书》具有强制性，房产交易中心会为你直接办理新的房产证。 需要注意的是，以下12个城市对法拍房仍是限购的：北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策；嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策。 还有一个小优点：没有中介费，没有拍卖手续费。

（1）房源少，可挑选余地少。

（2）半数可贷款，半数付全款；

（3）决策时间短；

（4）买家担心的交易安全和交房问题。

第一点，房源少。

与中介处挂的二手房比，肯定是少的。但中介处挂的二手房也只有少数是“诚意卖”的，其他大多都是挂着看的。

第二点，全款付。

现在拍卖房有一半左右可直接一键贷款了，流程很简单。其余一半，理论上也是可以贷款的，需要自己去银行网点直接咨询办理。总之，不是以前必须付全款的时代了。

第三点，决策时间短。

一套房源被法院挂出来，到拍卖结束，一般是一个月时间。需要在这一个月里快速决策，以及筹备资金

第四点，交易安全和交房。

法院房产拍卖，主旨是主持公平、正义、保护各方合法权益。逻辑上，我们是从法院手里买下的房产，与前业主无关，我们把钱交给了法院，然后法院再把钱分给各个债主及前业主。法院是会保障竞买人的权益的，不能妥善交房的拍卖房，法院一般不会推出来拍卖。 从经验上看，各地法院每天大约有2000多套房产通过司法拍卖成交，绝大多数都是顺利成交、过户、交房的。会有交房不便的房源，但大家避开不去拍即可。 另外，交易税费既有优点又有缺点：前面提到，没有中介费，没有拍卖手续费。但交易手续费略高，因为过户不需要上家到场，提供不了满五唯一等凭证，所以税费核定出来经常稍高一些。

由于以上优点、缺点，普通购房者可以用围观、捡漏的态度来关注拍卖房，看得多了，自然懂得更多，当遇到一套心仪房源心仪价格时，就可以快速做决策。

还有一部分受限购政策影响的客户，法拍房就是重要选择。举例：经常有江浙的企业老板们，会为自己刚刚留学归国的儿女，在上海、杭州购买一套地段好、房型好的法拍房。因为不限购。

请仔细阅读法院公告并预约资产交易信息网实地看样,以便充分了解标的物实际情况;

如有货款需求,建议开拍前3-5天预约资产交易信息网确认贷款详细方案;

确定参加竞拍,务必确认已有对应拍卖平台的账号,且账号需完成实名认证;

报名交保证金,建议提前1-2天缴纳保证金,交保成功即是报名成功;

拍卖开始后方可出价,若报名成功不想出价也可以不出价,保证金不会因此被罚扣;

如竞拍失败,保证金在1-3工作日内退回。如竞拍成功,保证金会自动转移到法院账户;

按照法院公告中要求的方式支付尾款后,等法院通知或主动联系法院办理后续交割事宜

点击资产交易信息网一键预约,提供实地看样、确认贷款方案、辅助、竞拍及过户交割等专属服务。

目前司法拍卖房产部分是支持货款的,货款类型均为商业贷款,暂不支持公积金货款;

建议至少在开拍前3-5天预约贷款资质预审核;

确定参加竞拍,务必确认已有对应拍卖平台的账号,且账号需完成实名认证;

提前确认审核及放款大致时间及贷款阶段性担保方式;

资产交易信息网交易服务中包括贷款,在房源详情页提交预约并备注;

实地看样是竞买人的法定权利,如果竞买人不实地看样,则代表接受标的物的一切瑕疵,竞买人因未实地查看拍品而产生的法律风险由竞买人自行承担,并不得再以拍品存在实物瑕疵为由提出异议。

温馨提醒:可预约资产交易信息网服务商实地看样哟

司法拍卖房产除以下城市外均不限购。

限购城市如下:北京、广州、深圳、佛山、厦门、济南、南京、石家庄、东莞、珠海、三亚需遵循当地限购政策;嘉兴地区外地户口需遵循当地限购政策;

因各地政策变化,请在竞拍前咨询当地房管局等部门,并以其相关政策为准。

司法拍卖房产税费包括买方税费和卖方税费,竞买人参与拍卖之前,需要查看法院公告中,处置单位关于税费由谁承担的说明。

主要有5个,淘宝、京东、公拍网、资产诉讼网、中拍网,资产交易信息网汇总了5大平台的全部房源，同时网罗了国内各地产权交易所的相关交易信息。登录资产信息网选房后可联系客服获取相关资讯并提供帮助

司法拍卖是具有法律严肃性的,不同于商业拍卖。

竞拍成功后保证金会转移到法院指定的账户中,如果竞拍成功后不付余款即视为悔拍。买受人悔拍后保证金不予退还,法院可以裁定重新拍卖。

a.仔细阅读法院公告

b.点击网站平台预约咨询实地看样

c.报名交保证金,拍卖开始以后也可以交保证金

d.出价参与竞拍,一般手机、电脑上均可出价

e.如竞拍成功,按法院公告中的要求打款给法院,然后可联系法院或等法院联系签署《拍卖成交确认书》,签署后领取《民事裁定书》及《协助执行通知书》等资料,然后即可办理过户

f.如竟拍失败,保证金会退还

a.全场的首次出价只能为起拍价

b.加价幅度:只能按加价幅度的整数倍加价

c.竞拍周期内,均可出价,次数不限。出价时账户不需要有钱

在公告规定的竞拍期限24h(不少于24h)内,随时都可以出价

竟价程序结束前指定时间内(一般是5分钟)内无人出价的,最后出价即为成交价;有出价的,竟价时间自该出价时点顺延指定时间。竞买人的出价时间以网络司法拍卖平台服务系统的时间准

司法拍卖房产税费包括买方税费和卖方税费,竟买人参与拍卖之前,需要查看法院公告中,处置单位关于税费由谁承担的说明

根据拍品及平台具体拍卖规定。一般情况下：网络司法拍卖不限制竞买人数量。一人参与竞拍,出价不低于起拍价的,即可拍卖成交。如未出价,则不会竞拍成功,拍卖结束后保证金会返回。

优先购买权又称先买权,是指法律赋予特定对象(特定人)依照法律规定或合同约定,在出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。

有限责任公司的其他股东有优先购买权

房屋的承租人有优先购买权

合伙人、财产的按份共有人享有优先购买权

知识产权法上的优先购买权。包括:委托合同完成的发明,专利申请权归研发人,研发人若转让专利申请权,委托人有优先购买权;职务技术成果的使用权、转让权归单位,单位转让职务技术成果时,完成人有优先购买权;合作技术开发合同完成的发明,专利申请权归合作人共有的,一方转让时,他方有优先购买权。

优先购买权人参与竞买的,可以与其他竞买人以相同的价格出价,没有更高出价的,拍卖财产由优先购买权人竞得

顺序不同的优先购买权人以相同价格出价的,拍卖财产由顺序在先的优先购买权人竞得。

顺序相同的优先购买权人以相同价格出价的,拍卖财产由出价在先的优先购买权人竞得。

优先购买权人经通知未参与竞买的,视为放弃优先购买权

经两次流拍的不动产或者其他财产权,申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受抵债,人民法院应当决定变卖。

对查封、扣押、冻结的财产,当事人双方及有关权利人同 意变卖的,可以变卖。

经两次流拍的不动产或者其他财产权,申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受抵债,人民法院应当决定变卖。

对查封、扣押、冻结的财产,当事人双方及有关权利人同 意变卖的,可以变卖。

网拍二拍流拍之日起15日内发布网络司法变卖公告。

网拍变卖期为60天。不动产在变卖期开始15日前公告

网络司法变卖的变卖价为网络司法拍卖二拍流拍价

竞买人交齐变卖价全款后,取得竟买资格。

如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价,则变卖自动进入到24小时竟价倒计时;24小时竞价周期内,其他变卖报名用户可加价参与竟买,竞价结束前5分钟内如有人出价,则系统自动向后延时5分钟(循环往复至最后5分钟内无人出价)。

如果买受人变卖竟买成功后反悔不买,法院将依照法规从变卖预缴款中扣除相应的保证金金额,剩余的钱款退回反悔买受人

重新拍卖是指拍卖成交后,发现有下列情形的,人民法院可以决定重新拍卖。(买受人未支付价款致使拍卖目的难以实现的,竞买人之间恶意串通的,其他违反有关法律规定应当重新拍卖的)

目前法院的竟拍流程分为第一次拍卖,第二次拍卖,变卖。流拍后法院再次上拍一般间隔时间是30天,具体是否上拍以及上拍日期需要跟法院核实

根据《企业国有资产交易监督管理办法》，企业国有资产交易应当在依法设立的产权交易机构中公开进行，国家法律法规另有规定的从其规定。本文以上海联合产权交易所交易规则为依据，在产权交易机构进行的产权转让可以采取公开转让和非公开协议转让两种方式：

（1）公开转让是指，转让主体在履行相关决策或批准程序后，通过产权交易机构发布转让信息、公开转让产权的交易方式

（2）非公开协议转让是指，产权转让主体在履行相关决策或批准程序后，通过产权交易机构与受让方签约成交，获得交易鉴证的交易方式

监管部门主要有国务院国有资产监督管理委员会、财政部、国家市场监督管理总局、税务总局等，自律组织是上海联合产权交易所和中国企业国有产权交易机构协会等。

监管主要法律法规有《中华人民共和国公司法》、《企业国有资产监督管理暂行条例》、《企业国有产权转让管理暂行办法》《公司法司法解释三》《中华人民共和国国有资产法》《中华人民共和国企业国有资产法》。

企业国有产权转让时，因产权转让导致转让标的企业的实际控制权发生转移的，转让方应当在转让行为获批后10个工作日内，通过产权交易机构进行信息预披露，时间不得少于20个工作日。

依照《上海产权交易市场管理办法实施细则》的相关规定，上海联交所的产权交易实行会员制（委托代理制），转让方或受让方进行产权交易，需要委托经上海联交所审核的经纪单位进行。会员名单由上海联交所公示（见上海联交所网站http：//www.suaee.com），意向受让方可以根据各自的意愿自由选择。选定经纪单位后须与之签订《产权交易委托合同》（一般为制式文本），对委托事项、委托期限、服务费用及支付方式、双方权利义务、违约责任等进行约定。其后，意向受让方须通过所选定的经纪单位向上海联交所提交竞买材料。

若为外部竞买人，需要提交的材料主要包括：

（1）产权受让申请，是正式申请参与项目竞买的文件；

（2）承诺函，即说明意向受让方符合挂牌公告所要求的主体资格条件，承诺依照挂牌公告确定的程序参与项目竞买并愿意承担相应责任；

（3）受让确认书，说明同意按照项目竞价方案的要求参与项目竞价；

（4）意向受让人内部决议，即意向受让人依照其内部制度，正式作出决议参与项目受让。

若为转让标的所属公司股东，即对标的股权享有优先购买权的股东，需要提交的材料主要包括：

（1）受让确认函，即优先权人承诺按照项目竞价方案的要求参与项目竞价；

（2）代表授权书，即授权特定人员参与项目竞价；

（3）行权意见函，在优先权人行权环节确认是否行使优先购买权；

（4）协商确认函，在出现两个或以上股东均行使优先购买权时，协商确定各自的购买比例。

如上（3）、（4）所示文件可在优先权人行权环节再提交。

尽职调查，是指意向受让方了解转让项目详细信息的过程。正式挂牌公告后，即进入尽职调查期。意向受让方可以前往产权交易机构或者通过所委托的经纪单位取得转让项目的相关资料，如审计报告、资产评估报告等。通过阅读、研究项目资料，作出是否参与项目受让的决定。

一般情况下，意向受让方缴纳保证金后，即视为接受挂牌公告和项目所涉审计报告、资产评估报告的相关要求或所披露的内容，即完成项目尽职调查。

1、披露时间

转让底价高于100万元、低于1000万元的企业国有资产转让项目，信息披露时间不少于10个工作日；转让底价高于1000万元的企业国有资产转让项目，信息披露时间不少于20个工作日。

信息披露以产权交易机构官方网站发布信息披露公告的次个工作日为起始日；信息披露期按工作日计算，遇法定节假日以政府相关部门公告的实际工作日为准。

2、披露内容。

转让方披露信息包括但不限于以下内容：

（1）转让标的基本情况；

（2）转让标的企业的股东结构；

（3）产权转让行为的决策和批准情况；

（4）转让标的企业最近一个年度审计报告和最近一期财务报表中的主要财务指标数据；

（5）受让方资格条件；

（6）交易条件、转让底价；

（7）企业管理层是否参与受让、有限责任公司原股东是否放弃优先受让权；

（8）竞价方式、受让方选择的相关评判标准；

（9）其他需要披露的事项。

3、其他须知

信息披露期间，转让方（增资方）不得擅自变更信息披露公告中公布的内容，由于非转让方（增资方）原因或其他不可抗力因素导致可能对转让（增资）标的价值判断造成影响的，转让方（增资方）应当及时调整补充披露信息内容并相应延长披露时间。

信息披露期间，意向受让方（意向投资人）可以到联交所查阅信息披露公告所涉内容的相应材料，经转让方（增资方）同意，意向受让方（意向投资人）可以复印相关材料。

产权转让项目竞价方式包括网络竞价、权重报价、拍卖、招投标及其他竞价方式。

网络竞价:

网络竞价是指产权转让信息发布期满，产生两个及以上符合条件的竞买人时，由联交所依据信息披露公告的相关约定，通过联交所网络竞价系统，组织竞买人竞争转让标的的行为。网络竞价的方式主要包括多次报价、一次报价、开放式报价。

权重报价:

权重报价是指在联交所的组织下，按照转让方在信息披露公告中公布的权重分值体系，对竞买人响应的受让条件形成分值，将权重分值最高者确定为受让方的竞价方式。适用权重报价交易方式的情形包括：

（1）转让方为寻求战略合作伙伴，转让部分产（股）权后仍保持对转让标的实际控制的产权交易项目

（2）涉及上市公司控股权间接转让的项目

（3）职工安置人数较多、债权债务处置金额较大、对受让主体有特殊要求的复杂产权交易项目

（4）转让方报经其出资监管企业同意的项目。

拍卖:

拍卖是指产权交易机构及拍卖机构接受转让方的委托，在产权转让信息公告及拍卖公告规定的时间与场所，按照一定交易规则公开叫价竞购，最后由最高应价的买受人竞得拍卖标的的一种竞价交易方式。

招投标:

招投标是指在产权交易所的组织下，招标代理机构依据转让信息公告及相关规定编制招标文件及投标邀请书，由评标委员会对意向受让方的投标文件进行评审并确定最终中标人的竞价交易方式。

待挂牌公告期满，确定意向受让人名单后，上海联交所会通过经纪单位向意向竞买人发布正式的竞价实施方案。该方案会对竞价项目、竞价程序、时间安排等作出详尽说明。意向竞买人可以据此完善项目竞买的准备工作。

指引文件为《上海联合产权交易所企业国有产权转让网络竞价实施办法》，每个项目会根据具体情况做相应的设置和调整。

待完整提交相关竞买文件且审核通过后，意向竞买人即可依照竞竞价方案的安排，在确定时间参与项目网络竞买。

以多次报价与一次报价相结合的网络竞价为例，其报价过程基本分为如下几个阶段：

（1）一般竞买人报价期，此阶段可以分为两部分：

首先是定时报价期，在此特定时间内，一般竞买人可就转让标的进行多次报价，但有效报价不能低于转让标的的出让底价；

其次是连续报价期，连续报价期不限周期，但每个周期时间固定（一般不少于60秒）。在连续报价周期内，竞买人可以进行多次报价，如果出现有效报价，则进入新的连续报价周期；若在一个连续报价周期内未出现有效报价，则当前最高价出价人即为转让标的待定受让人。

（2）待定受让人一次报价期

确定待定受让人后，在确定的时间内，待定受让人可再提交一次报价，该报价的有效报价不得低于其连续报价期内的最高报价。

如上报价，一般竞买人可在任何地点通过网络操作进行，报价结果会在上海联交所竞价会场的显示器上实时公示，但仅显示报价结果和报价人代号，不会直接显示报价人名称。

（3）优先权竞买人行权期

确定一般竞买人就转让标的的最高报价后，优先权人可以决定是否以该价格受让标的股权。若两个以上股东均主张行使优先购买权，应协商确定各自的购买比例。协商不成，按照各自的出资比例购买。此比例并非标的股权所属公司各股东原股权比例，而是扣除标的股权后优先权行权股东各方的整体出资比例。

项目竞价阶段结束后，现场公证人员将对竞价结果进行公证，确认其真实性和合法性。

产权交易合同条款包括但不限于：

（1）产权交易双方的名称与住所；

（2）转让标的企业的基本情况；

（3）转让价格、付款方式及付款期限；

（4）产权转让的方式；

（5）转让标的企业职工有无继续聘用事宜，如何处置；

（6）转让标的企业的债权、债务处理；

（7）产权交割事项；

（8）合同的生效条件；

（9）合同争议的解决方式；

（10）合同各方的违约责任；

（11）合同变更和解除的条件。

产权交易凭证，是指产权交易机构为产权交易各方出具的证明企业国有产权通过产权交易机构履行相关程序后达成交易结果的凭证，通常作为相关权属变更的合法依据之一。产权交易双方签订产权交易合同（增资协议），受让方（投资人）依据合同约定将产权交易价款交付至联交所结算账户，且交易双方支付交易服务费用后，联交所在3个工作日内出具产权交易凭证。

产权交易机构在出具产权交易凭证后，将交易结果通过网站对外公告，公告内容包括转让标的名称、转让标的评估值、转让底价、交易价格等。

竞价结束后的确定时间内，产权交易单位将组织转让方与受让方签订正式的产权交易合同。受让方须按照产权交易合同的约定及时支付转让价款。其后，交易双方将就转让标办理变更登记手续。

对于未成功受让标的的竞买人，产权交易单位会及时退还项目保证金。

取得产权交易机构的股权转让交割单后，按照国家工商行政管理部门的要求，办理工商变更登记手续。

国家工商行政管理部门需要提交的文件：

1．《企业工商变更登记表》；

2．产权交易机构的股权转让交割单；

3．按照股权变更后修改的公司章程；

4．企业营业执照正本、副本及副本复印件；

5．企业国有资产变动产权登记表或企业国有资产注销产权登记表；

6．工商管理部门要求提交的其它文件。