拍卖公告
详见评估报告辽宁省葫芦岛市中级人民法院将于2024年10月16日10时至2024年10月17日10时止（延时的除外）在京东网络司法拍卖平台上（网址：http://sifa.jd.com/）进行第二次公开拍卖活动，现公告如下：一、拍卖标的：位于辽宁省兴城市温泉街道首山路16丙-6号楼A、D两套商业用房序号权证号坐落用途建筑面积(㎡)评估价（元）拍卖价（元）1辽（2016）兴城不动产证明第0003227号兴城市温泉街道首山路16丙-6号A商业用房547.845,697,5363632179.22辽（2016）兴城不动产权第0003229号兴城市温泉街道首山路16丙-6号D商业用房547.845,697,5363632179.2特别提示：1.有意者请自行到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策，过户风险自行承担
未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负如竞买人因未能仔细阅读该拍卖公告及拍卖须知等发生悔拍行为，造成的法律后果由竞买人自行承担
2.该标的物面积最终以国土房管部门确权为准，若有出入，拍卖成交款不予调整
3.法院所展示的图片仅供参考，标的物外观、结构及内在质量等以实际情况为准，竞买人需自行了解
4.因办理房产过户而产生的费用，按法律规定承担
二、竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买
如参与竞买人未开设京东账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但必须在竞价程序开始前向法院提交委托材料（随带营业执照副本、授权委托书、委托代理人身份证等），经法院确认后可参与竞买
竞买成功后，竞买人（法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到法院办理交接手续
如果买受人本人因客观原因无法来法院签订成交确认书或者领取标的的，买受人应向法院提交经公证的委托书，并由代理人携带经公证的委托书原件、委托人和受托人身份证明原件，到法院签订成交确认书、领取标的
如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为三、咨询、展示看样的时间与方式：自2024年10月15日前（节假日除外）接受咨询，（咨询电话：0429-8580356冯法官）四、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟
五、拍卖方式：网络司法拍卖从起拍价开始以递增出价方式竞价，增价幅度由人民法院确定
竞买人以低于起拍价出价的无效六、标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证
特别提醒，有意者请亲自到相关部门详细咨询限购、过户等相关政策，过户风险自行承担
未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负七、拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续
标的物交付手续由买受人自行办理，所有涉及的税费及办理权证所需费用按法律规定办理，所产生的其他费用由相关主体承担
八、对上述标的权属有异议者，请于2024年10月8日前与本院联系
九、与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程
十、拍卖竞价前意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），在线支付竞买保证金，具体要求请阅读竞价页面内的《竞拍须知》及京东网络拍卖平台告知的司法拍卖流程（拍卖前必看）的相关准则
拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入辽宁省葫芦岛市中级人民法院指定账户，拍卖余款在2024年10月23日前缴入法院指定账户(户名:辽宁省葫芦岛市中级人民法院，开户银行：辽宁农村商业银行股份有限公司葫芦岛新区支行，账号：640212010100010790901220，开户联行号：314227600049)，拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息
竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知重要提示：依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十八条规定，竞买人在拍卖竞价程序结束前交纳保证金经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格
按照此项规定，向京东交纳保证金参拍的竞买人，京东需在确认其保证金到账之后，方能为竞买人开通竞买权限
由于竞买人注册账户、实名认证、开通网银、竞买人的开户银行向京东转账均需时间，为确保交纳的保证金能够在拍卖竞价程序结束前到账，拍卖标的保证金金额在1000万及以上的，或企业参与竞买的，建议请竞买人在开拍前，至少提前5个工作日办理报名及保证金交纳手续
如因竞买人未能及时完成报名及保证金交纳手续，导致京东在拍卖结束前未能全额收到竞买人交纳的保证金，无法为竞买人开通竞买权限，所产生的一切后果由竞买人自行承担，上拍法院与京东平台均不就此承担任何责任
保证金金额往往数额较大，为避免在在线支付的过程中，因银行限额而导致无法支付的问题，建议竞买人提前去相关银行办理提高网银支付限额的业务
如保证金金额超出竞买人开户银行制订的最高网银支付限额，建议采取更换网银支付限额更高的银行卡支付、多日分多笔支付、多张银行卡分多笔支付等方式交纳保证金
京东作为款项接收方，不对银行制订的网银最高支付限额造成的支付障碍承担任何责任
以下链接为各大银行对外公示的网银最高支付限额的整理页面，仅供参考，实际支付限额请咨询银行，以各银行告知为准
https://help.jd.com/user/issue/359-1659.html在缴纳保证金过程中，如有疑问，请拨打京东司法拍卖服务热线：4006229586
十一、依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）规定，竞买人成功竞得网拍标的物后，京东网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》并公示，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号等信息
竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知咨询电话：0429-8580356冯法官监督电话：0429-8580101京东技术咨询电话：4006229586联系地址：辽宁省葫芦岛市中级人民法院网址:http://sifa.jd.com/辽宁省葫芦岛市中级人民法院二〇二四年九月二十九日辽宁省葫芦岛市中级人民法院定于2024年10月16日10时至2024年10月17日10时止（延时的除外）在京东网络司法拍卖平台上（网址：http://sifa.jd.com/机构名称：辽宁省葫芦岛市中级人民法院人民法院）进行公开拍卖活动，现就有关的网上拍卖事宜敬告各位竞买人：一、本《竞拍须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容
二、本次拍卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，拍卖活动具备法律效力
参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任
三、本次拍卖不限制竞买人数量，但竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件；委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者
因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任本次网络司法拍卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产：（一）负责执行的人民法院；（二）网络服务提供者；（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属
因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任四、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟
五、本拍卖标的尚无已查明的优先购买权人，若有优先购买权人且参加竞买的，应于拍卖开始前5个工作日向本院提交合法有效的证明（登记的证件信息必须与京东实名认证相一致），资格须经法院确认，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权
六、本次拍卖法院已通知相关当事人和已知的优先购买权人
与本标的物有关人员[案件当事人、担保物权人（质押权人）、优先购买权人等]均可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程
七、第一次出价竞拍前意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），在线支付竞买保证金，支付后系统自动冻结该笔保证金，具体要求请阅读竞价页面内的《竞拍须知》及京东网络拍卖平台告知的司法拍卖流程（拍卖前必看）的相关准则
拍卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）冻结的保证金将自动转入辽宁省葫芦岛市中级人民法院指定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时解冻
拍卖未成交的（即流拍的），竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息
重要提示：依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十八条规定，竞买人在拍卖竞价程序结束前交纳保证金经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格
按照此项规定，向京东交纳保证金参拍的竞买人，京东需在确认其保证金到账之后，方能为竞买人开通竞买权限
由于竞买人注册账户、实名认证、开通网银、竞买人的开户银行向京东转账均需时间，为确保交纳的保证金能够在拍卖竞价程序结束前到账，拍卖标的保证金金额在1000万及以上的，或企业参与竞买的，建议请竞买人在开拍前，至少提前5个工作日办理报名及保证金交纳手续
如因竞买人未能及时完成报名及保证金交纳手续，导致京东在拍卖结束前未能全额收到竞买人交纳的保证金，无法为竞买人开通竞买权限，所产生的一切后果由竞买人自行承担，上拍法院与京东平台均不就此承担任何责任
保证金金额往往数额较大，为避免在在线支付的过程中，因银行限额而导致无法支付的问题，建议竞买人提前去相关银行办理提高网银支付限额的业务
如保证金金额超出竞买人开户银行制订的最高网银支付限额，建议采取更换网银支付限额更高的银行卡支付、多日分多笔支付、多张银行卡分多笔支付等方式交纳保证金
京东作为款项接收方，不对银行制订的网银最高支付限额造成的支付障碍承担任何责任
以下链接为各大银行对外公示的网银最高支付限额的整理页面，仅供参考，实际支付限额请咨询银行，以各银行告知为准
https://help.jd.com/user/issue/359-1659.html在缴纳保证金过程中，如有疑问，请拨打京东司法拍卖服务热线：4006229586
八、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明
法院对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保
所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负
竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵
对拍卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用
九、拍卖成交后，买受人应于2024年10月23日前将拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入法院指定账户(户名:辽宁省葫芦岛市中级人民法院，开户银行：辽宁农村商业银行股份有限公司葫芦岛新区支行，账号：640212010100010790901220，开户联行号：314227600049)，并凭付款凭证及相关身份材料、委托手续等原件到辽宁省葫芦岛市中级人民法院办理相关手续
十、买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院可以裁定重新拍卖
买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买
十一、买受人付款后应及时提取标的物，并办理交接手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果
十二、本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费
十三、拍卖标的物所涉及的税费及办理权证所需费用按法律规定办理，所产生的其他费用依法由相关主体承担
十四、参加竞买的人应当遵守竞拍须知的规定，不得阻挠其他竞买人竞拍，不得操纵、垄断竞拍价格，严禁竞买人恶意串标，上述行为一经发现，将取消其竞买资格，并追究相关的法律责任
十五、根据法律规定，法院有权在拍卖开始前、拍卖过程中，中止拍卖或撤回拍卖
因网络或其他不可抗力导致拍卖无法正常进行的，法院待以上因素消除后视情决定重新拍卖，并不承担因此造成的损失
十六、为便于买受人及时收到人民法院拍卖相关的文书，竞买人在拍卖竞价前如实向京东网络司法拍卖平台提供确切的送达地址或者主动与法院联系
如需更改地址，买受人应及时与法院联系确认更改因提供的送达地址不确切，或未及时告知变更地址，导致法院有关法律文书无法送达的，由竞买人自行承担由此可能产生的法律后果
十七、凡发现拍卖中有违规行为，可如实举报
举报监督电话：0429-8580101本规则其他未尽事宜，请向法院咨询
法院咨询电话：0429-8580356冯法官京东技术咨询电话：4006229586辽宁省葫芦岛市中级人民法院二〇二四年九月二十九日房地产估价报告 Real Estate Appraisal
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涉执房地产处置司法评估报告
估价报告编号：金桥房估司字【2023】第027-3号
估价项目名称：兴城市温泉街道首山路16丙-6号A、D两套商业服务用房涉执房地产处置司法估价评估
估价委托人：辽宁省葫芦岛市中级人民法院
房地产估价机构：辽宁金桥房地产价格评估咨询有限公司
注册房地产估价师：王 进（注册号2120050017）甄 桐（注册号2120120020）
估价报告出具日期：2024年7月3日
致估价委托人函
辽宁省葫芦岛市中级人民法院：承蒙贵单位的委托，我评估公司选派估价人员，对兴城市温泉街道首山路16丙-6号A、D两套商业服务用房，进行市场价值评估
一、 估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据
二、估价对象
估价对象坐落在兴城市温泉街道首山路16丙-6号楼，由2套商业门市组成，建筑总面积1,095.68M2，所在层数为1至3层，钢混结构，清水房
估价对象已经办理不动产权证，房屋所有权人：葫芦岛丽汤旅游房地产开发有限公司，截止价值时点处于抵押状态
三、价值时点
2023年4月28日
四、价值类型
本报告所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成的客观合理价值，即房屋的市场价值
五、估价方法
本估价报告采用比较法
六、估价结果
估价人员根据估价目的，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，经实地勘查和市场调研，采用比较法进行分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点的估价结果为：
估价对象的市场价值为：人民币11,395,072元(大写:人民币壹仟壹佰叁拾玖万伍仟零柒拾贰元整)，市场单位价值为：人民币10,400元/M2
七、特别提示
1、本次评估价值包含估价对象分摊的土地使用权价值
2、此报告只适于辽宁省葫芦岛市中级人民法院司法处置评估使用，不适用于其他目的
3、估价对象若发生拍卖或买售行为，可能会由买方承担拍卖佣金，交易环节税费、土地出让金、房屋维修费和物业费等相关费用，敬请买受人自行了解
4、评估结果不等于评估对象处置可实现的成交价，不应被认为是对评估对象处置成交价的保证
5、报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读
以免使用不当，造成损失
辽宁金桥房地产价格评估咨询有限公司
法定代表人：周云峰2024年7月3日
目 录
估价师声明……………………………………………………5估价的假设和限制条件………………………………………6
估价结果报告…………………………………………………9一、估价委托人………………………………………………9
二、房地产估价机构…………………………………………9
三、估价目的…………………………………………………9
四、估价对象…………………………………………………9
五、价值时点…………………………………………………10
六、价值类型…………………………………………………10
七、估价原则…………………………………………………10
八、估价依据…………………………………………………12
九、估价方法…………………………………………………13
十、估价结果…………………………………………………14
十一、注册房地产估价师……………………………………14
十二、实地查勘期……………………………………………15
十三、估价作业期……………………………………………15
十四、估价报告使用期限……………………………………15
十五、评估结果使用特别提示………………………………15
附件1、 评估明细表；
2、 辽宁省葫芦岛市中级人民法院对外委托评估案件委托书复印件；
3、 不动产登记信息证明复印件；
4、 估价对象内外部现场勘查照片打印件；
5、 估价对象位置图；
6、 估价机构营业执照复印件；
7、 房地产估价机构备案证书复印件；
8、 房地产估价师注册证复印件；
9、估价对象收费收据复印件；
10、估价对象收费依据复印件
估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：
1、我们在本次估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏
2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制
3、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系
4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见
5、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291—2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899—2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助
7、本报告中所依据的有关估价对象权益资料由估价委托人提供，估价委托人应对资料的真实、可靠性负责
8、本报告分析的价值为估价对象在公开市场价值，不考虑依附于估价对象的债权债务、特许经营权等其他财产和权益，并排除优先受偿权的影响
估价的假设和限制条件
一、一般假设
1、本次估价假设在价值时点时的房地产市场状况为公开、平等、自愿的交易价值
即假设估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变；交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识；在价值时点不受任何权利限制，在公开市场可以合法地进行转让；不考虑特殊买家的附加出价
2、估价委托人提供了不动产登记信息证明
我们无理由怀疑估价委托人提供资料的合法性、真实性、准确性和完整性，本次评估假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确和完整
3、估价人员己对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用
4、估价人员已于勘查时点对估价对象的建筑结构、工程建设状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于其外观与目前维护管理状况
尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触的部分进行检视的责任
5、估价委托人提供估价对象建筑面积数据
在无理由怀疑估价委托人提供资料的真实性、合法性、准确性、完整性的前提下，估价对象的权属状况、面积、用途等均以委托人提供的资料为准
6、估价时没有考虑房屋是否拖欠土地出让金、税款、物业、水电、采暖等及其滞纳金，假设不存在拖欠情况
7、本次估价不考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对估价结果的影响
8、假设人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同
二、未定事项假设
1、估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供求关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其它不可抗力等因素对房地产价值的影响
也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响
当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化
2、本次估价是以估价对象所有者合法拥有房屋所有权，且无权属纠纷为假设前提
三、背离事实假设
假设估价对象于价值时点无抵押、担保、典权、涉案、查封、出租和无优先受偿款等情况
四、不相一致假设
无不相一致假设
五、依据不足假设
无依据不足假设
六、本估价报告的限制条件
1、本估价报告的估价结果仅为估价委托人在本次估价目的下使用，如果改变估价目的或用于其他用途对使用者造成的损失，本估价机构不承担任何责任
2、本估价报告使用期限为一年，即自完成并提交估价报告日起一年内实现
超过一年，需重新进行估价
3、价值时点后，评估报告有效期内估价对象的质量、使用功能、布局、基础设施配套以及价格标准发生变化均会对评估结果产生一定的影响
如果对估价对象的评估价值产生明显影响时，不能直接使用本评估结论，应根据原估价方法对评估额进行调整
4、本估价报告未经评估机构书面同意，不得提供给除估价委托人、涉案当事人及利害关系人之外的单位和个人使用，不得将本估价报告的全部或部分内容发表于任何公开媒体上
5、估价委托人、涉案当事人及利害关系人应完整使用本估价报告，并应合理理解本估价报告己经说明的事实，注册房地产估价师及估价机构不承担因忽视本估价报告己说明的相关事实使用估价报告所引起的相关法律责任
6、本次估价结论仅为本次估价目的提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行效力
估价师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对房地产业务定价决策负责
估价结果报告
一、估价委托人
辽宁省葫芦岛市中级人民法院
二、房地产估价机构
机构名称：辽宁金桥房地产价格评估咨询有限公司住 所：辽宁省沈抚示范区高顺路西段25号
法定代表人：周云峰备案等级：贰级
证书编号：第00001040101号有效期限：至2025年1月23日止
统一社会信用代码：91210400734232468Q联系电话：024－52622118/52627766
三、估价目的
为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据
四、估价对象
1、估价对象的财产范围
估价范围包含：建筑物及所占用或分摊的土地使用权价值
2、估价对象实物状况
估价对象坐落于兴城市温泉街道首山路16丙-6号，由2套商业门市组成，建筑总面积1,095.68M2，所在层数为1至3层，钢混结构，估价对象建筑物外墙贴瓷砖，塑钢窗，入户塑钢门，内墙面及地面为水泥砂浆抹灰，室内预留有上下水、供电、供暖（地热）、通讯等配套设施接口，目前维护状况较好
3、估价对象权益状况
估价对象已经办理不动产权证，截止估价时点处于抵押状态
本次司法鉴定申请人：葫芦岛银行股份有限公司兴城支行
4、估价对象区位状况
估价对象位于兴城市首山路东侧“丽汤·首山梦之湾”住宅小区内，东、北均临兴城首山国家森林公园，西接首山路，南依丽汤加勒比水世界
所在区域人口聚集度较低，商服设施较少，商业聚集程度较低
五、价值时点
根据估价目的，价值时点确定为估价人员实地查勘日，即2023年4月28日
六、价值类型
本估价报告采用公开市场价值标准，即在公开市场上最可能形成的价格
公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度追求经济效益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象有必要的专业知识，交易条件公开并具有排它性
七、估价原则
本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价
具体估价原则如下：1、独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价格
2、合法原则
要求房地产应以估价对象的合法权益为前提进行合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面
在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策
3、价值时点原则
房地产市场是不断变化的，房地产价格具有很强的时间性，它是某一时点上的价格
在不同时点，同一宗房地产往往会有不同的价格价值时点原则是指求取某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产价格时，必须假定市场停止在价值时点上，同时估价对象房地产的状况通常也是以其在该时点时的状况为准
4、替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效果相同或大致相似时，价格低者吸引需求
即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格中经过相互影响与比较之后来决定的
房地产价格也同样遵循替代规律，受其它具有相同使用价值的房地产，即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制
换言之，具有相同使用价值、替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致
5、最高最佳利用原则
所谓最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行、经过充分合理的论证，并能给予估价对象带来最高价值的使用
它的一种具体表现，是以能使估价对象获得最多的用途和开发强度来衡量
这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益
八、估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
2、《中华人民共和国土地管理法》；
3、《中华人民共和国资产评估法》；
4、《中华人民共和国民法典》；
5、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）；
6、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）；
7、最高人民法院与中国资产评估协会、中国土地估价师与土地登记代理人协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国矿业权评估师协会、中国珠宝玉石首饰行业协会联合研究制定了《人民法院委托评估工作规范》的通知（法办[2018]273号）；
8、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释【2018】15号）；
9、中房学关于印发《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知（中房学[2021]37号）；
10、辽宁省葫芦岛市中级人民法院委托书（2023）辽14执恢2号；
11、估价委托人提供不动产登记信息证明复印件；
12、估价人员实地勘查和估价机构掌握的其他相关资料；
13、估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料
九、估价方法
按照《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法和假设开发法等
1、比较法
在同一供求圈内选取三个以上与估价对象条件相似的实例并与之比较，对实例价格进行交易情况、市场状况、区位状况、实物状况和权益状况修正
以此估算估价对象客观合理价格或价值
2、收益法
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率或报酬率将其折现到价值时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法
3、成本法
首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用和应纳税金、正常开发利润之和
再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能性和经济性贬值求取）估算估价对象的客观合理价格或价值
4、假设开发法
是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象宗地土地价格的一种方法
5、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象房地产进行实地勘察、根据估价对象的特点和实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，认为估价对象所在区域房地产市场成熟，周边同类型小区有较多挂牌出售案例可循，可以通过市场调研和网络询价收集相似案例，故选用比较法为估价方法
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法的原则，经实地勘查和市场调研，采用比较法进行分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点的估价结果为：
估价对象的市场价值为：人民币11,395,072元(大写:人民币壹仟壹佰叁拾玖万伍仟零柒拾贰元整)，市场单位价值为：人民币10,400元/M2
十一、注册房地产估价师：
姓名注册号
盖章签字
日期王进
2120050017
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