拍卖公告
海南金凤凰温泉度假酒店有限公司债权一、债权基本情况（一）债权基本情况截至2025年9月30日，债权本金余额80,000万元，利息27,410.36万元，代垫费用214.95万元，为诉讼费，债权合计107,625.31万元
项目基本信息单位：万元债务人名称本金余额利息代垫费用担保方式保证人抵押物诉讼情况五级分类海南金凤凰温泉度假酒店有限公司（破产）80,00027,410.36214.95抵押、保证中国青旅实业发展有限责任公司（吊销）海南金凤凰温泉度假酒店有限公司名下：1、海南省保亭县七仙岭希尔顿逸林度假酒店主楼、附楼及配套在建工程（停业5年）
2、117套产权式别墅在建工程
破产重整中可疑（二）债务人基本情况海南金凤凰成立于2002年01月16日，统一社会信用代码91469035747796182P，注册地保亭县七仙岭温泉开发区四号地希尔顿逸林酒店后勤办公区
注册资本12,000万元人民币，实缴资本3,000万元人民币，法定代表人刁小林
公司类型为其他有限责任公司公司股东中青旅物资（上海）有限公司持股75%，北京厚谊汇通商务旅行服务有限公司持股25%
海南金凤凰9,000万股股权已质押给广东京投融信资产管理有限公司
根据公开信息查询，海南金凤凰实际控制人为北京应大信息产业研究院，该研究院为社会组织，目前工商登记状态为撤销
（三）保证人基本情况中青旅实业成立于1993年1月14日，统一社会信用代码91110101101124897Y，注册地北京市东城区东交民巷甲23号一层108室，注册资本8,000万元人民币，实缴资本8,000万元人民币，法定代表人李兴录，公司类型为其他有限责任公司，主营旅游及文化娱乐设施开发
北京润元华宸科技有限公司持股75%，中国青旅集团有限公司持股20%，田卫红持股5%
根据公开信息查询中青旅实业实际控制人为北京应大信息产业研究院，该研究院为社会组织，目前工商登记状态为撤销
（四）抵押情况1.抵押物基本信息抵押物一：海南省保亭县七仙岭希尔顿逸林度假酒店主楼、附楼及配套在建工程
其中，主楼已取得《房屋所有权证》，建筑面积19,438.07㎡，主楼共有5幢，每幢对应一本产证，两幢地上3层的房屋，三幢地上2层的房屋，均带有地下室，房屋结构为钢混
该酒店于2014年开业，共有254间客房于2020年年初停业至今，“希尔顿”品牌已撤离，目前处于闲置状态
抵押物基本信息表房屋所有权证号房屋结构所在层数建筑面积（㎡）设计用途保房权证保房字第1454号钢混负1层-地上2层3,571.01酒店保房权证保房字第1455号钢混负1层-地上3层4,892.83酒店保房权证保房字第1456号钢混负1层-地上3层6,291.82酒店保房权证保房字第1457号钢混负2层-地上2层2,669.96酒店保房权证保房字第1458号钢混负2层-地上2层2,012.45酒店合计19,438.07附楼及配套在建工程，建筑面积15,456.38㎡，均未办理房屋所有权证但已随酒店主楼一起投入使用，已完成竣工备案，房屋结构为钢混
其中1栋附楼，10栋别墅、SPA温泉会所1座，酒店设备用房1栋
房屋处于闲置状态抵押物基本信息表序号物业类型建筑面积（㎡）计容面积（㎡）不计容地下室面积（㎡）1附楼4,827.40461.004,366.402集中客房3,697.752,403.601,294.153别墅客房4,400.904,400.900.00其中，别墅客房2,072.802,072.800.006#-7#别墅客房1,042.101,042.100.008#-9#别墅客房988.00988.000.0010#别墅客房298.00298.000.004酒店设备用房1,450.10204.201,245.905SPA温泉会所1,080.2349.101,031.13合计15,456.387,518.807,937.58抵押物二：117套产权式别墅（旅游用地性质），建筑面积17,702.47平方米，处于土建结构封顶状态，整体完工率不足25%
抵押物坐落于海南省保亭县七仙岭温泉旅游开发区，周边绿化密度高，自然环境好，具备热带雨林、温泉及民俗优势资源高度组合，具有唯一性和不可模仿性，该度假区主要以温泉养生度假为主要旅游特色
抵押物区位图抵押物现场照片2.抵押物登记信息根据产调显示，抵押物仅本债权一轮抵押
根据《管理人阶段性工作报告》，管理人已向抵押物上各查封法院发送《中止执行告知函》、《解除财产保全告知函》等法律文书，抵押物上查封限制已全部解除
3.抵押物市场价值国众联评估以2022年5月16日为估值时点，对抵押物出具了评估报告
（1）对于酒店主楼，国众联评估采用成本法评估结果为25,559.38万元，采用收益法评估结果为33,860.85万元
对于附楼及配套在建工程，国众联评估采用成本法评估结果为19,692.26万元，采用收益法评估结果为26,924.80万元
两种方法权重各取50%，得到酒店主楼评估结果为29,710.12万元，附楼及配套在建工程评估结果为23,308.53万元，明细如下：部位评估方法评估价值权重平均值（元）海南省保亭县七仙岭温泉旅游开发区温泉度假酒店主楼房地产成本法255,593,81250%297,101,167收益法338,608,52150%海南省保亭县七仙岭温泉旅游开发区温泉度假酒店附楼及配套在建工程成本法196,922,60050%233,085,313收益法269,248,02650%因附楼及配套在建工程已办理竣工备案，但尚未房屋所有权证，因此需要投入部分管理费、办证等费用，预计费用占评估价值的3%，则附楼及配套在建工程扣除部分费用的价值=23,308.53*（1-3%）=22,609.28万元
则酒店主楼、附楼及配套在建工程最终评估结果为52,320.00万元（取整），折合单价14,994.00元/㎡，明细如下：序号项目名称建筑面积（㎡）分摊土地面积（㎡）折合评估单价（㎡）评估价值（元）1酒店主楼房地产19,438.0741,163.1615,284297,100,0002酒店附楼及配套在建工程15,456.3829,261.2914,628226,100,000合计34,894.4570,424.4514,994523,200,000（2）对于产权式别墅，国众联评估采用成本法评估结果为15,978.48万元，采用假设开发法评估结果为23,075.53万元
相较于成本法，假设开发法在测算时较充分考虑了项目的区位、建设规模等自身状况，同时也考虑了未来房地产的开发预期收益对评估值的影响，因此该方法较能客观体现在建工程价值，两种方发的权重分别取40%和60%，得到产权式别墅评估结果为20,240.00万元，折合单价10,549元/㎡，明细如下：部位评估方法评估价值权重平均值取整产权式别墅成本法159,784,75940%202,367,108202,400,000假设开发法230,755,34160%综上，本项目抵押物市场价值合计72,560.00万元，明细如下：序号项目名称建筑面积（㎡）折合评估单价（元/㎡）评估价值（取整，万元）1酒店主楼、附楼及配套在建工程34,894.4514,99452,320.002产权式别墅在建工程19,185.7710,54920,240.00合计54,080.22-72,560.0,00产权式别墅在建工程中有13套已在海南金凤凰被裁定重整前销售，面积合计1,483.30㎡，这部分将从破产财产中剔除
但由于破产管理人无法提供13套的具体房号明细，无法明确剔除部分的房号及每套的价值
因此基于谨慎性原则，拟按管理人提供的剔除总面积*评估报告中产权式别墅在建工程的评估单价作为剔除价值予以扣除
则剔除后产权式别墅在建工程评估值=（19,185.77-1,483.30）*10,549=18,675.00万元（取整），根据实际可售面积对抵押物市场价值进行调整后为：序号项目名称建筑面积（可售）（㎡）折合评估单价（元/㎡）评估价值（取整，万元）1酒店主楼、附楼及配套在建工程34,894.4514,99452,320.002产权式别墅在建工程17,702.4710,54918,675.00合计52,596.92-70,995.00
