拍卖公告
三明华瑞房地产开发有限公司破产清算案意向投资人招募公告三明市中级人民法院于2023年10月17日作出（2023）闽04破申28号《民事裁定书》，裁定受理三明华瑞房地产开发有限公司（下称“华瑞公司”）的破产清算案，并于2023年10月18日作出（2023）闽04破申28号之一《民事裁定书》，裁定该案由宁化县人民法院（下称“宁化法院”）审理
宁化法院于2024年2月1日作出（2024）闽0424破1号《决定书》，确定由福建信实律师事务所担任三明华瑞房地产开发有限公司管理人（下称“管理人”）
为维护全体债权人合法权益，提升企业资产价值，实现债权人利益最大化，管理人现根据《中华人民共和国企业破产法》（下称“《企业破产法》”）及其他相关法律法规的规定，以及管理人委托的资产评估、工程质量检测以及工程造价鉴定等机构出具的有关报告和作出的有关结论，决定以公开方式招募华瑞公司破产清算案的意向投资人，征集意向投资方案，甄别确定是否具备重整价值，并有序衔接后续盘活处置
现将招募具体事项公告如下：一、招募须知（一）本招募公告的具体内容由管理人负责解释，管理人有权根据破产案件进展情况，合理调整招募进度，包括决定继续、中止或终止意向投资人招募
本招募计划中止或终止的，管理人除无息退回意向投资人缴纳的尽调保证金及投资保证金外，无需对招募过程中意向投资人所投入的工作、资金或由于参与华瑞公司破产程序造成的损失进行任何赔偿或补偿
（二）本次招募以公开、公平、公正为原则，面向社会公开招募适格的意向投资人，本招募公告之内容对全体意向投资人平等适用
（三）本招募公告的编制旨在让意向投资人了解华瑞公司及项目概况，管理人提供的资料和信息未必能完整描述相关资产负债的实际状况及瑕疵情况
意向投资人决定参与招募前应仔细阅读本公告，理解投资过程中可能存在的法律风险和商业风险，知晓在提供投资资金外可能需要承担的其他责任和义务
一旦提交报名材料即视为同意按华瑞公司或相关资产的现状进行投资，也视为对本次意向投资人招募和遴选程序完全确认并同意承担所有风险
（四）本招募公告并不替代意向投资人的尽职调查
意向投资人在考虑参与华瑞公司投资时，除参考本招募公告披露的信息外，需自行决定是否聘请专业机构进行法律和财务尽职调查、对资产价值及所涉税费进行评估判断，并出具符合自身预期的投资方案
（五）本招募公告并非要约文件，也不构成管理人的任何承诺和保证，不具有投资协议或类似文件的约束性效力
二、华瑞公司及项目基本情况（一）华瑞公司工商登记的基本情况华瑞公司成立于2011年2月22日，统一社会信用代码为913504245692742689，住所为福建省三明市宁化县翠江镇新桥二路2号翠江豪园2号楼107室，法定代表人为陈辉（已故），注册资本为2000万元人民币，工商登记股东：陈学秋持股比例60%、陈辉持股比例40%
（二）华瑞公司资产负债情况1.主要资产状况（1）国有土地使用权华瑞公司名下共有两块土地使用权，具体情况如下：①证号：宁国用（2011）第18605号；座落：宁化县翠江镇新桥头（翠江豪园）；地类：商住用地；使用权类型：出让；终止日期：商业2050-12-28，住宅2080-12-28；使用权面积：6782㎡
不动产登记资料查询产权状态为查封②证号：宁国用（2011）第18606号；座落：宁化县翠江镇新桥头（翠江豪园）；地类：商住用地；使用权类型：出让；终止日期：商业2050-12-28；住宅2080-12-28；使用权面积：3136㎡
不动产登记资料查询产权状态为查封（2）在建工程华瑞公司在宁化县翠江镇新桥二路2号建有的“翠江豪园”项目，系在建工程，于2012年8月21日取得《建设工程规划许可证》，用地面积：9918㎡，规划总建筑面积40700㎡，计容建筑面积34709.19㎡
目前1#楼已封顶、外墙贴面砖至四层；2#楼基本完工，2019年10月28日完成建设工程消防验收（验收备案），目前已有数十户业主实际入驻装修、居住，沿街一楼商铺及农贸市场均在实际使用中
根据管理人初步整理，翠江豪园项目楼盘情况如下：三明华瑞房地产开发有限公司——翠江豪园项目楼盘汇总表楼号房屋用途总套数总建筑面积已网签未网签备案预告抵押套数建筑面积套数建筑面积套数建筑面积套数建筑面积套数建筑面积1#住宅12610348.78332474.11937874.67211765.7800917649.37商业2295311.86271022.22024289.6610550.25002003479.232#住宅9612187.59111559.025628.488510807.87354395.62374647.05商业1015562.85563249.43452313.42422808.8100452241.48合计55232697.3720718304.7634515106.2315815932.71354395.6237318017.131#不可售533119.25车位建筑面积：1120.11平方米共39套；电视机房建筑面积：102.34平方米共2套；发电机房建筑面积：75.63平方米共1套；公厕建筑面积：120.64平方米共1套；农贸市场建筑面积：719.53平方米共1套；配电房建筑面积：424.68平方米共2套；其他建筑面积：270.83平方米共4套；其它用途建筑面积：128.50平方米共1套；水塔建筑面积：124.26平方米共1套；通道建筑面积：32.73平方米共1套；2#985079.68车位建筑面积：2077.45平方米共75套；管理房建筑面积：56.56平方米共1套；垃圾收集站建筑面积：67.05平方米共1套；配电室建筑面积：15.36平方米共1套；其他建筑面积：1194.47平方米共15套；其它用途建筑面积：4.13平方米共1套；商业、办公建筑面积：1280.94平方米共1套：社区管理用房建筑面积：304.69平方米共2套；水泵房建筑面积：79.02平方米共1套；合计1518198.93（3）资产评估、工程质量检测以及工程造价鉴定基本情况针对上述在建工程，管理人分别委托福建中天行房地产土地资产评估有限公司作为资产评估机构，福建省延兴工程技术有限公司作为工程质量检测机构，福建恩哲工程管理有限公司作为工程造价鉴定机构，作出相应的资产评估、工程质量检测以及工程造价鉴定
根据福建中天行房地产土地资产评估有限公司出具的《资产评估报告》【闽中天行评报字（2025）第6号】，上述土地及在建工程的市场价值为16646万元，清算价值为9987.6万元
根据福建省延兴工程技术有限公司出具的两份检验报告【RBRSM25001、RBRSM25002】，1#、2#楼的系统结构安全性等级评定均评为Bsu级，系统综合抗震能力基本满足规范要求（详见检验报告）
根据福建恩哲工程管理有限公司出具的《造价鉴定报告》【FJEZ（2024）013号】，本项目未完成工程量的鉴定工程造价为19787316.91元，总包外需要考虑的项目及费用鉴定工程造价为12844414.82元；本项目总定额工期为845日历日：其中已完成工期715日历日；未完工期130日历日
（4）货币资金根据容诚会计师事务所（特殊普通合伙）出具的华瑞公司《资产负债清查专项报告》，华瑞公司货币资金合计172,145.94元，但该货币资金为按揭保证金账户余额，且仅为账面金额，实际回收可能性有待进一步判断
2.负债情况截至本公告发布之日，管理人已接收及审查认定债权情况如下：已审查并裁定无争议的债权情况表序号债权类型户数/笔数管理人审查确认的债权数额（单位：元）原始债权孳息债权合计备注1优先债权75/79135,353,530.2357,904,764.29193,258,294.52含购房款优先债权73笔，详见本表附注2共益债权1/1282,500.000.00282,500.003职工债权6/6230,000.000.00230,000.004普通债权96/10678,201,389.0158,851,536.94137,052,925.955劣后债权8/14955,000.0025,844,518.5526,799,518.55合计96/109215,022,419.24142,600,819.78357,623,239.02注：购房款优先债权，是指债权人依法享有优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他普通债权受偿的购房款债权，已确认为无争议购房款优先债权的共计73笔，债权金额合计50,085,010.56元
未决债权债权情况表（含暂缓审查及诉讼未决债权）序号债权性质户数/笔数债权人申报的债权数额（单位：元）原始债权孳息债权合计备注1货币债权8/817,062,233.0032,588,950.8149,651,183.81含税收债权1户/1笔2购房款债权17/2312,277,204.68993,070.6613,270,275.34合计25/3129,339,437.6833,582,021.4762,921,459.15（三）项目情况及投资价值华瑞公司于2010年取得“翠江豪园”项目土地，土地取得成本为7140.96万元，前期已投入工程建设价款已超过6000万元
相关前期投入及资产价值，意向投资人可进一步向管理人咨询了解该项目地处宁化县城核心区，项目区位优势明显，交通便利，周边配套相对齐全，教育资源良好，预售手续健全，项目可售房源在重整盘活后即可快速恢复建设和同步销售，续建投资成本投入相对较小，项目本身具备较高的投资价值
通过有序的破产调查，管理人依法清产核资并核查债权，华瑞公司的资产负债情况相对可控，或有债务风险可通过企业破产法的规定及重整计划的安排获得最大程度的控制
若通过破产重整或和解，交易税费还可以大大降低，能够最大程度平衡各方权益保护的预期
此外，宁化县党委政府对该项目也高度重视，后续可通过府院联动等方式合力解决投资人在续建销售、验收办证过程中遇到的问题障碍并提供便利支持，降低投资疑虑
翠江豪园项目效果图翠江豪园项目现状三、意向投资人报名资格条件（一）意向投资人应为在中华人民共和国福建省内合法设立并有效存续满一年以上的企业法人，注册资本不低于2000万元
投资人或其股东具备房地产相关开发、经营及管理经验的优先（需提供竣工验收报告或备案表等证明材料）
（二）意向投资人应具有足够的资金实力、融资能力及房地产经营管理能力，能够在规定期限内支付对价和执行投资方案；应具有较高的社会责任感和良好的商业信誉，无数额较大到期未清偿债务
意向投资人的股东及其法定代表人财务状况、信用记录良好，管理人有权综合法定代表人资信情况认定意向投资人是否符合报名条件
（三）意向投资人及其股东、法定代表人应未被人民法院列入失信被执行人名单，未负有数额较大的到期未清除债务，且处于持续经营状态；最近三年无重大违法行为、涉嫌重大违法行为或严重失信行为，不存在未履行完毕的生效裁判文书、仲裁文书或行政处罚文书，未被列入企业经营异常名录
（四）如意向投资人需要管理人配合尽调，需于尽调结束日（2025年4月30日17点前）前向管理人的指定账户缴纳尽调保证金人民币贰拾万元（¥20万元），缴纳尽调保证金时，请在备注/摘要处标明“华瑞公司尽调保证金“
未缴纳尽调保证金或不出具保密承诺函，管理人有权不向意向投资人提供相应的尽调材料
四、招募流程（一）意向投资人招募主要时间节点时间节点工作2025年4月17日前管理人将在全国企业破产重整案件信息网、管理人微信公众号等公开渠道发布本招募公告
2025年4月30日尽调结束时间为2025年4月30日17时
管理人在收到意向投资人支付的尽调保证金后，将就投资人情况及保证金付款情况进行初步审查，审查通过后即通知意向投资人开展尽调，管理人提供必要的支持和协助
2025年5月30日报名截止时间为2025年5月12日17时前
《意向投资方案》递交截止时间为2025年5月30日17时若至报名截止时间仍无意向投资人报名，管理人将结束招募，适时宣告破产，并按清算程序以公开整体拍卖方式推进资产处置
若通过资格审查的意向投资人逾期未提交《意向投资方案》的，则视为其放弃参与意向投资人招募；若至方案递交截止时间仍无意向投资人提交《意向投资方案》的，管理人将结束本次招募，适时宣告破产，按清算程序以公开整体拍卖方式推进资产处置
（二）尽职调查阶段1.尽调报名尽调报名时应采用快递或现场递交的方式，在截止日前向管理人书面提交投资意向书及相关附件（相应材料壹式叁份，叁份材料需内容一致，均需加盖公章），意向书格式不限，由意向投资人自行根据实际情况拟定，但应至少包含以下事项：①简要陈述投资意向和自身优势，并载明联系人、联系电话、电子邮箱、送达地址等基本信息；②符合招募公告中“意向投资人招募条件”的承诺或说明；③企业法人营业执照副本复印件或其他主体资格证明；④法定代表人身份证明原件及身份证复印件；⑤如有代理人的，应提交授权委托书原件及受托人身份证复印件；受托人为律师的，提交律师证复印件及律师事务所公函原件；⑥意向投资人及股东基本情况介绍，含公司简介、股权结构、经营范围、经营资质、主营业务核心优势等，以及意向投资人的资金实力证明文件；投资人或其股东有从事房地产相关经验的，提供相关证明材料
⑦尽调保证金缴纳凭证⑧保密承诺函（详见附件2）；每份尽调报名材料均应加盖意向投资人印章和法定代表人/负责人或授权代理人签名或盖章，提交的材料应使用专门的文件袋予以密封，文件袋上注明意向投资人名称，文件袋密封处应加盖意向投资人的公章
意向投资人未按上述要求提交完整材料的，管理人有权不予接受尽调2.尽职调查意向投资人应遵守保密义务，不得将管理人提供的所有信息、数据、资料等另作他用，更不得泄露给任何第三方，否则管理人有权没收所缴纳的尽调保证金，并取消其参与意向投资人的遴选资格
意向投资人可自行或委托中介机构对华瑞公司开展尽职调查工作，管理人将在条件允许的范围内积极予以配合
意向投资人开展尽职调查所需的费用由其自行承担，对尽职调查结果自行承担法律责任
本次尽职调查的结束时间为2025年4月30日下午17时，如无特殊情况，管理人将不会延长意向投资人的尽职调查时间，故请意向投资人尽早完成尽调保证金缴纳等手续，以免影响后续尽职调查流程
（三）提交意向投资方案意向投资人应于2025年5月12日下午17时前，向管理人正式报名，提供投资报名所需的证明材料
通过报名审查的意向投资人，应于2025年5月30日下午17时前，通过快递(以快递到达时间为准)或委派专人将《意向投资方案》(相应材料壹式伍份，伍份材料需一致)及《报价及承诺函》（详见附件1），以密封形式提交至管理人处，《意向投资方案》格式不限，但应至少包含以下事项：★1.投资模式(共益债投资或垫资代建代售、存续型重整投资或其他重整模式)和投资总价(一旦报价，则对意向投资人具有约束力，未经管理人同意，不可随意降价);2.投资款来源及到位时间安排(应当说明投资款来源及合法性，投资款未及时到位的责任承担；选择重整模式参与投资的，应当明确投资对价款的付款期限和各期比例);3.项目建设的框架建议书，包括但不限于项目名称、复工续建安排、市场分析、财务分析、风险评估、团队和管理、销售实施计划等；4.后续经营方案和偿债计划(意向投资人对华瑞公司房产的后续经营方案，方案应当具备合理性和可行性)
每份报名材料均应加盖意向投资人印章和法定代表人/负责人或授权代理人签名或盖章，提交的《意向投资方案》应使用专门的文件袋予以密封，文件袋上注明意向投资人名称，文件袋密封处应加盖意向投资人的公章
未予以密封的文件将视为意向投资人自动放弃竞争意向投资人资格；未提交意向投资方案的，在提交期限届满后十个工作日内，管理人无息原路退还其支付的尽调保证金
（四）资格审查及投资人遴选1.资格审查阶段
意向投资人按照本规定向管理人提交投资报名材料后，管理人将对提交的报名材料进行初步审查，并在收到报名材料后3日内向该意向投资人书面通知
2.通过报名审查的意向投资人，需按照本公告要求提交意向投资方案
若提交意向投资方案的意向投资人仅有1家，管理人将在宁化法院的指导和监督下通过磋商、谈判方式，会同债权人委员会确定投资人候选人以及合理可行的投资方案
3.若提交意向投资方案的意向投资人超过1家的，管理人将在宁化法院的指导和监督下，组织评审委员会通过商业谈判、竞争性遴选方式择优确定投资人，综合考虑包括但不限于意向投资人的企业情况、社会声誉、经济实力、《意向投资方案》的条件等各项内容，评审核心要素包括出资对价高低、偿债方式与期限、履约能力及保障、经营方案是否具备可行性等等，具体方式及规则以管理人通知为准
4.评审委员会的组成、评审规则、评审方法、评审地点及具体指标，管理人将在组织评审之日的五个工作日前向全体参与遴选的意向投资人发出通知
（五）签署重整投资协议经遴选确定的意向投资人称为意向方，应于收到管理人发出的《确定意向投资人通知书》之日起五日内，缴纳投资保证金200万元（如已支付尽调保证金20万元的，自动转为投资保证金，意向方仅需支付差额部分）
投资人应与管理人在2025年6月15日前结合投资方案进行协商，完成《重整投资协议》的签署，并积极配合和支持后续与相关债权人的表决或磋商；若协商不成，管理人有权终止谈判
（六）保证金的退还若意向投资人提交投资方案后未被确定为最终的意向投资人的，尽调保证金将在无息原路退还
若参选人被确定为最终的意向投资人，已缴纳的投资保证金自动转为《重整投资协议》的履约保证金
若协商不成或发生无法签署重整投资协议的其他情形，经意向方书面申请，管理人应在三个工作日内无息原路退还相关保证金
五、特别说明（一）本次招募公告系管理人在破产清算程序为招募适格投资人对外发布的公告，力争通过重整等方式对“翠江豪园”项目进行盘活拯救
鉴于项目拯救模式暂未确定，意向投资人可结合自身投资模式的选择、税收筹划和风险控制安排等选择具体的投资模式；原则上，若无意向投资人在方案递交截止日前提出符合重整模式的意向投资方案，除出现法定情形外，管理人将延续破产清算程序，宣告裁定华瑞公司破产，并加快推进核心资产变价处置等事宜
（二）若有意向投资人提出重整投资方案，且被确定为意向投资人，经宁化法院裁定后转入重整程序，缴纳投资保证金的意向投资人将直接作为重整投资人参与后续华瑞公司重整程序
（三）意向投资人应保证向管理人提交的所有材料真实合法有效，若在招募过程中发现意向投资人有任何虚假陈述或提供不实材料、串通报价、恶意阻挠他人参加报名等有损公平竞争秩序行为的，管理人将取消其参与本次招募的遴选资格，依法追究其相应法律责任
（四）意向投资人投资过程中所产生的一切费用，无论交易成功与否，均由意向投资人自行承担
（五）意向投资人需向管理人承诺其已充分知悉相关法律、法规、政策规定等所带来的全部投资风险，并承诺承担因法律、法规、政策规定等修改、调整所带来的全部投资风险
（六）本招募公告由华瑞公司管理人编制，最终解释权属于本管理人
意向投资人招募工作具体实施过程中，管理人有权根据实际情况及宁化法院或债权人会议决议调整招募计划
如出现影响华瑞公司的重大事项、宁化法院或债权人会议提出要求，管理人有权中止或撤回本招募计划，不承担任何违约和/或赔偿责任
同时，本次招募公告系根据《企业破产法》及其他有关法律法规的规定执行，不适用《中华人民共和国招投标法》的相关规定
（七）管理人联系方式厦门市思明区湖滨南路334-1号二轻大厦九楼，福建信实律师事务所，联系人：叶佳昌律师13606936981/林志佳律师15960274960
诚挚欢迎各方投资者前来考察洽谈！三明华瑞房地产开发有限公司管理人二〇二五年四月十五日附件1:报价及承诺函致：三明华瑞房地产开发有限公司管理人：本单位/本人（下称“承诺人”）已清楚阅读并知悉《三明华瑞房地产开发有限公司破产清算案意向投资人招募公告》（下称“招募公告”）的全部内容，自愿参加本次招募并报价及承诺如下：一、投资模式、报价承诺人同意华瑞公司的资产现状由管理人以《招募公告》约定的方式和状态予以交付，经研究，我方选择的具体投资方案为【】方案（详见后附意向投资方案）
基于《招募公告》的相关要求，承诺人的投资报价为人民币大写：【】元（小写人民币万元整，报价须为万元的整数倍）
该报价一经向管理人提交，即不得撤回亦不得调减二、承诺人承诺符合招募公告的意向投资人基本条件，不存在任何虚假陈述或提供不实材料等情况
承诺人如存在虚假陈述或提供不实材料、串通报价、恶意阻挠他人参加报名等有损公平竞争秩序的行为的，自愿接受管理人追究违约责任的决定：三、承诺人承诺已充分了解华瑞公司的现状及瑕疵风险，自行承担后续不确定风险；充分了解和自愿完全接受本公告内容；已完成（或自认为无必要）对华瑞公司的尽职调查，愿意全面履行招募公告关于意向投资人所阐明的所有义务
四、承诺人已充分知悉相关法律、法规、政策规定等所带来的全部投资风险，并承诺承担因法律、法规、政策规定等修改、调整所带来的全部投资风险
五、本承诺书将作为最终中选意向投资人与华瑞公司管理人签订的《投资协议书》的重要组成部分，具有同等法律效力
特此承诺承诺人（盖章）：法定代表人/授权代表（签名）：年月日附件2：保密承诺函本单位拟参与三明华瑞房地产开发有限公司破产清算案意向投资人招募和遴选(含尽职调查),承诺对知悉和获取(包括但不限于自华瑞公司（包括但不限于律师、会计师、咨询师）处通过直接或者间接的方式、口头或书面、电子传输等形式知悉和获取)的信息予以严格保密；该等信息包括但不限于华瑞公司与业务、规划有关的所有信息，包括但不限于：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、工程开发建设方案、工程建设情况，且不论该等信息是否标注保密
本单位承诺：(一)不会将任何前述信息用于参与华瑞公司意向投资人招募和遴选(含尽职调查)之外的任何目的
(二)未经华瑞公司管理人授权，不以任何形式向任何第三方披露、泄露、出售、公布、复制保密信息或提供给任何第三方使用
本单位保证遵守本函约定的保密义务，并对本单位违反本函的行为承担相应法律责任
承诺人(盖章):法定代表人/授权代表（签名）：年月日
