拍卖公告
拍卖标的情况登记表拍品名称厦门市湖里区五缘西一里91号601室财产处置参考价1688.01万元财产处置参考价确定方式委托评估权证情况拍品所有人被执行人郑某某拍品现状标的类型住宅钥匙有备注权利限制情况现场看样联系人拍卖辅助人员郑先生：13459041366拍品介绍1、拍卖对象现状：湖里区五缘西一里91号601室，建筑面积：228.88平方米，详见评估报告，由申请执行人控制
2、费用负担情况：标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易双方按照税法规定各自承担相应的税（费）
自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理水、电、物业管理、房屋维修基金等欠费均由买受人承担
标的物原产权人（被执行人，下同）承担交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税等
办理过户时依法应由标的物原产权人承担的相关税（费）需由买受人先行垫付后，向本院申请退还已垫付税（费）
买受人提请法院退还已垫付的税款，需提供以原产权人名义，由税务部门开具的税务完税凭证等相关资料，并且在税收缴款书备注中注明涉税房产坐落地址信息，地址信息要求与拍卖公告中房产地址信息一致
买受人应在收到过户裁定书十五个工作日内及时办理过户手续并缴纳相关的过户税（费），并于过户完成后七日（自然日）内凭税票、转款记录及完税凭证向本院申请退还已垫付税（费）
逾期不办理退还税（费）手续的，将视为买受人自愿承担该部分税费，本院将及时发还该拍卖款项，不再退还该部分税（费）
上述税（费）按国家法律法规规定由税务部门核算，本院不承担税费核算责任
当事人对税费核算有异议的，应自行向税务机关提出3、限购情况：按照相关政策法规执行
网络司法拍卖公告福建省厦门市湖里区人民法院将于2024年9月27日10时至2024年9月28日10时止（延时除外）在福建省厦门市湖里区人民法院京东司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，现公告如下：一、拍卖标的：厦门市湖里区五缘西一里91号601室
重要提醒：1.竞买人参与竞买的，应当事先确定在本市具有购房资格
拍卖成交确认后，因买受人无购房资格的，将依法承担悔拍等法律后果
2.标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易双方按照税法规定各自承担相应的税（费）
具体详见本公告第六条3.本标的（厦门市湖里区五缘西一里91号601室房产）的拍卖辅助工作由福建省广业拍卖有限公司厦门分公司承担，竞买人、买受人无需为该机构的拍卖辅助服务支付任何费用
二、咨询、展示看样的时间与方式：自2024年8月28日起至2024年9月26止（节假日休息）接受咨询
统一看样时间为：2024年9月24日上午10：00-12：00，看样请联系拍卖辅助人员郑先生：13459041366
三、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟
四、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，保留价等于起拍价，至少一人报名且出价不低于起拍价，方可成交
五、特别提醒：标的物以实物现状为准，本院不承担本标的瑕疵保证
有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负
拍卖标的物具体情况与产权登记不一致的，以产权登记为准
拍卖标的物上若有违章，不代表本院对违章行为的认可，买受人应自觉遵守相关法律，接受相关部门的依法处理
对拍卖标的能否完成过户手续以及具体办理时限等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询、确认
拍卖人不对拍卖标的过户作任何承诺，不承担过户涉及一切费用
对于因标的物现状、自身瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续，以及办理二次过户造成的费用增加等后果，均由买受人自负
如果遇所拍卖的拍卖标的物因特殊原因无法移交等，法院有权撤销拍卖，且凡法院撤销拍卖的，仅退回拍卖款，但不计付利息，不赔偿其他经济损失
六、税费承担：标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易双方按照税法规定各自承担相应的税（费）
自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理水、电、物业管理、房屋维修基金等欠费均由买受人承担
标的物原产权人（被执行人，下同）承担交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税等
办理过户时依法应由标的物原产权人承担的相关税（费）需由买受人先行垫付后，向本院申请退还已垫付税（费）
买受人提请法院退还已垫付的税款，需提供以原产权人名义，由税务部门开具的税务完税凭证等相关资料，并且在税收缴款书备注中注明涉税房产坐落地址信息，地址信息要求与拍卖公告中房产地址信息一致
买受人应在收到过户裁定书十五个工作日内及时办理过户手续并缴纳相关的过户税（费），并于过户完成后七日（自然日）内凭税票、转款记录及完税凭证向本院申请退还已垫付税（费）
逾期不办理退还税（费）手续的，将视为买受人自愿承担该部分税费，本院将及时发还该拍卖款项，不再退还该部分税（费）
上述税（费）按国家法律法规规定由税务部门核算，本院不承担税费核算责任
当事人对税费核算有异议的，应自行向税务机关提出七、买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院有权视为悔拍并裁定重新拍卖
重新拍卖时，原买受人不得参加竞买悔拍或者视为悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务
八、对上述标的权属有异议者，请于2024年9月24日前与本院联系
九、与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程
十、本标的物优先购买权人相关说明：无
十一、拍卖竞价前将通过网拍系统将在竞买人京东网账户内冻结相应资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息
本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户十二、拍卖余款请在2024年10月5日前缴纳，可通过银行付款或者京东网上支付，详细请咨询法院：1、银行付款方式：银行汇款到法院指定账户（户名：厦门市湖里区人民法院，开户银行：兴业银行厦门东区支行，账号：129500100100182658046628）2、京东网上付款方式：付款教程：https://help.jd.com/user/issue/359-1659.html3、拍卖未成交的，竞买人通过网络报名缴纳冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息
十三、司法拍卖因标的物本身价值，其起拍价、保证金、竞拍成交价格相对较高的
竞买人参与竞拍，支付保证金及余款可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行
各大银行充值和支付的限额情况可上网查询，网址：https://help.jd.com/user/issue/359-1659.html十四、依照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，京东网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息
竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知举报监督电话：0592-5308597本规则其他未尽事宜，请向拍卖人咨询
法院咨询电话：0592-5308690、13459041366京东技术咨询：400-622-9586详细信息可在“人民法院诉讼资产网(www.rmfysszc.gov.cn)”上查询
厦门市湖里区人民法院二〇二四年八月二十七日竞买须知福建省厦门市湖里区人民法院将于2024年9月27日10时至2024年9月28日10时止（延时除外）在福建省厦门市湖里区人民法院京东司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，现就有关的网上拍卖事宜敬告各位竞买人：一、本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容
二、本次拍卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，拍卖活动具备法律效力
参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任
三、拍卖标的：厦门市湖里区五缘西一里91号601室
四、拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准
房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格
如有房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担
五、凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞买
如参与竞买人未开设京东账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始前向厦门市湖里区人民法院办理委托手续；竞买成功后，竞买人（法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到厦门市湖里区人民法院办理交接手续
如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为
委托手续应于2024年9月24日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后方能进行委托
不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的法律责任六、优先购买权人参加竞买的，应于2024年9月24日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权
七、与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程
八、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟
九、竞拍前竞买人应通过京东网账户缴纳足额的拍卖保证金
竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前，按网拍系统提示报名缴纳保证金100万元，系统会自动冻结该笔款项
拍卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）冻结的保证金将自动转入法院指定账户，其他竞买人的保证金在拍卖后即时解冻
拍卖未成交的（即流拍的），竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时解冻，保证金冻结期间不计利息
（保证金支付帮助：https://help.jd.com/user/issue/359-1659.html）十、本次拍卖是经法定公告期后才举行的，就拍卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明
拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保
所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵
十一、拍卖成交后，买受人应在2024年10月5日日前缴纳拍卖余款，可通过银行付款或者京东网上支付，详细请咨询法院，并在2024年10月20日（遇节假日顺延）（凭付款凭证及相关身份材料）到厦门市湖里区人民法院（厦门市湖里区金尚路1789号）签署《拍卖成交确认书》，办理拍卖标的物交付手续
1、银行付款方式：银行汇款到法院指定账户（户名：厦门市湖里区人民法院，开户银行：兴业银行厦门东区支行，账号：（129500100100182658046628）2、拍卖未成交的，竞买人通过网络报名缴纳冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息
十二、买受人逾期未支付拍卖款或未办理交接手续，法院有权视为悔拍并裁定重新拍卖
重新拍卖时，原买受人不得参加竞买悔拍或者视为悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务
十三、买受人付清余款后应及时交接标的物，并自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果
标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易双方按照税法规定各自承担相应的税（费）
自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理水、电、物业管理、房屋维修基金等欠费均由买受人承担
标的物原产权人（被执行人，下同）承担交易环节的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税、个人所得税等
办理过户时依法应由标的物原产权人承担的相关税（费）需由买受人先行垫付后，向本院申请退还已垫付税（费）
买受人提请法院退还已垫付的税款，需提供以原产权人名义，由税务部门开具的税务完税凭证等相关资料，并且在税收缴款书备注中注明涉税房产坐落地址信息，地址信息要求与拍卖公告中房产地址信息一致
买受人应在收到过户裁定书十五个工作日内及时办理过户手续并缴纳相关的过户税（费），并于过户完成后七日（自然日）内凭税票、转款记录及完税凭证向本院申请退还已垫付税（费）
逾期不办理退还税（费）手续的，将视为买受人自愿承担该部分税费，本院将及时发还该拍卖款项，不再退还该部分税（费）
上述税（费）按国家法律法规规定由税务部门核算，本院不承担税费核算责任
当事人对税费核算有异议的，应自行向税务机关提出能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用
涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理
法院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长
十四、本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的起拍价、成交价均不含买受人在拍卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费
十五、参加竞买的人应当遵守拍卖须知的规定，不得阻挠其他竞买人竞拍，不得操纵、垄断竞拍价格，严禁竞买人恶意串标，上述行为一经发现，将取消其竞买资格，并追究相关的法律责任
十六、拍卖人根据法律规定有权在拍卖开始前中止拍卖或撤回拍卖
十七、为便于买受人及时收到人民法院拍卖相关的文书，竞买人在拍卖竞价前如实向京东网司法拍卖网络平台提供确切的送达地址，上述地址确认为邮寄地址，如需更改，买受人应在拍卖活动结束时与本院联系确认更改
如果提供的送达地址不确切，或不及时告知变更后的地址，使法院的有关法律文书无法送达或未能及时送达，竞买人自行承担由此可能产生的法律后果
十八、依照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，京东网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息
十九、凡发现拍卖中有违规行为，可如实举报
举报监督电话：0592-5308597本规则其他未尽事宜，请向拍卖人咨询
法院咨询电话：0592-5308690、13459041366京东技术咨询：400-622-9586厦门市湖里区人民法院二〇二四年八月二十七日涉执房地产司法估价报告估价项目名称：湖里区五缘西一里91号601室（中铁元湾）住宅房地产市场价值估价估价委托人：厦门市湖里区人民法院房地产估价机构：厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司房地产估价师：包炳庆（注册号3520190015） 阮庆辉（注册号3520170044）估价报告出具日期： 2024年07月25日估价报告编号：厦乾元房估字（2024）第240805号 地址：厦门市思明区后埭溪路28号（皇达大厦）5A室电话：0592-5152358 13063055809 传真：0592-5152358
摘要致估价委托人函厦乾元房估字（2024）第240805号厦门市湖里区人民法院：厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司接受贵方的委托，根据国家有关法律、法规和房地产估价规范，采用市场法和收益法的估价方法，对贵方拟执行案件而涉及的湖里区五缘西一里91号601室住宅房地产在2024年07月09日的市场价值进行了估价
现将估价情况函告如下：一、估价目的为估价委托人执行案件提供价值参考依据
二、估价对象及财产范围湖里区五缘西一里91号601室住宅房地产，权属人为郑锦森，坐落于惠灵顿路与钟宅路交汇处北侧“中铁元湾”住宅小区内，建筑面积228.88㎡，法定用途为住宅，实际用途为住宅；财产范围包括分摊的土地使用权、地上建筑物、公共配套设施、室内二次装修等，但不包含室内可移动的家具、家电等物品，也不包含债权债务、特许经营权等其他财产或权益
三、价值时点2024年07月09日
四、价值类型市场价值，市场价值即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额
五、估价方法比较法、收益法
六、估价结果按照国家规定的技术标准和程序，对估价对象于价值时点的合理价值进行了实地查勘、市场调查、专业分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价结果如下:房地产单价：RMB73751元/㎡；房地产市场总价：人民币壹仟陆佰捌拾捌万零壹佰元（RMB1688.01万元）
七、特别提示事项（一）本估价报告和估价结果仅为估价委托人在满足本次估价假设和限制条件下，为估价委托人执行案件提供价值参考依据，不得用做其它用途，并且其他任何影印或复印全部或部分估价报告使用的，均无效力
（二）本估价结果的有效使用期限为一年，即自2024年07月25日起至2025年07月24日止
（三）估价报告使用者应充分关注本报告中“估价假设和限制条件”等，以免使用不当造成损失
（四）本估价报告受到估价目的的限制，报告仅为估价委托人执行案件使用，不得用作其他用途
（五）本次估价中无法考虑不可抗力等因素对估价对象造成的意外损害
以上特别提示事项，请报告使用者予以关注
欲知本估价报告详细内容，请阅读本报告全文厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司法定代表人： 二〇二四年七月二十五日
目 录（估价技术报告部分仅供估价机构存档和有关管理部门查阅）估 价 师 声 明我们郑重声明：一、估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏
二、估价报告中的分析、意见和结论是估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制
三、估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有任何偏见
四、估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013）等进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告
估价假设和限制条件一、本次估价的各项估价假设（一）一般假设1、我们调取由厦门市自然资源和不动产权属档案中心出具的《土地房屋产籍调查表》、《厦门市不动产登记信息查询结果》（编号：20240702021442），在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定资料合法、真实、准确、完整
2、估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用
3、估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《土地房屋产籍调查表》、《厦门市不动产登记信息查询结果》（编号：20240702021442）记载的建筑面积大体相当
4、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价
5、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权
6、委托人未对价值时点做特别约定，本次估价的价值时点为2024年07月09日（估价人员完成估价对象现场查勘之日），假设委托人执行案件之日估价对象状况和房地产市场状况与现场查勘完成之日的状况相同，敬请报告使用者予以关注
7、本次估价未发现估价对象存在租赁权、用益物权及等其他被占用情况，故本次估价假定估价对象不存在租赁权、用益物权及等其他被占用情况，敬请报告使用者予以关注
8、若估价对象有欠缴税费（含但不限于税收、物业费、水电气费等）情况，本次估价未考虑估价对象欠缴税费（含但不限于税收、物业费、水电气费等）对估价结果的影响，敬请报告使用者予以关注
（二）未定事项假设本估价项目不存在未定事项，故本估价报告无未定事项假设
背离事实假设估价对象现处于案件执行之中，未考虑估价委托人采用强制处置、快速变现等因素对估价结果的影响，也未考虑估价对象租赁、查封、原有的担保物权和其他优先受偿权等因素对估价结果的影响，敬请报告使用者关注
（四）不相一致假设本估价项目不存在不相一致事项，故本估价报告无不相一致假设
（五）依据不足假设本估价项目不存在依据不足事项，故本估价报告无依据不足假设
二、估价报告使用限制（一）本估价报告的用途仅为估价委托人执行案件使用，为估价委托人执行案件提供价值参考依据，不作其他任何用途使用
（二）估价报告应用有效期为壹年，即自 2024年07月25日起至2025年07月24日止
超过使用期限，或虽未超过使用期限，但估价对象价格出现较大波动时，需重新进行估价
（三）估价结果的有效性受本报告的估价目的、价值时点、估价结果的有效期、估价对象的范围以及估价假设条件等的约束和限制，若改变估价目的及使用条件，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价，否则估价结果无效
（四）本估价报告分为“估价结果报告”和“估价技术报告”两部分
“估价结果报告”提供给估价委托人，“估价技术报告”根据有关规定由估价机构存档并在法律、法规规定为实现本估价目的而需要使用本报告时提供给有关部门使用
（五）未经估价机构书面同意，本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表
（六）其他需要说明的事项1、本估价报告是在公开市场条件下进行的价格评估，未考虑可能承担或将来承担的费用，以及特殊的交易方式可能追加付出的费用等对其评估价值有影响的因素，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对评估价值的影响
2、估价结果仅为人民法院执行案件服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象处置成交价格的保证
3、本估价报告书一式柒份，估价委托人陆份，本机构存档壹份
报告需经估价机构加盖公章、法定代表人签名（或盖章）及注册房地产估价师签名后方可使用
4、由于执行案件之日与价值时点不一致，可能导致估价结果对应的估价对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与案件执行时的相应状况不一致，发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后才可使用
5、委托人或估价报告使用人应当按照法律规定和估价报告载明的使用范围使用估价报告，违反该规定使用估价报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任
6、在估价报告使用期限或者估价结果有效期内，估价报告或者估价结果未使用之前，如果估价对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后才可使用
以上其他需要说明事项敬请报告使用者予以充分关注
估 价 结 果 报 告一、估价委托人厦门市湖里区人民法院二、房地产估价机构厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司
法定代表人：李章榆单位住所：厦门市思明区后埭溪路28号（皇达大厦）5A室
备案等级：一级统一社会信用代码：91350200769297851D
证书编号：352017012联系电话：0592-5152358 13063055809 传真：0592-5152358
三、估价目的为估价委托人执行案件提供价值参考依据
四、估价对象（一）估价对象财产范围 郑锦森所属的位于湖里区五缘西一里91号601室住宅房地产，包括分摊的土地使用权、地上建筑物、公共配套设施、室内二次装修等，但不包含室内可移动的家具、家电等物品，也不包含债权债务、特许经营权等其他财产或权益
（二）估价对象基本状况1、名称：湖里区五缘西一里91号601室（中铁元湾）住宅房地产
2、坐落：惠灵顿路与钟宅路交汇处北侧“中铁元湾”住宅小区内
3、规模：建筑面积228.88㎡
4、用途：土地、房屋登记用途均为住宅，实际用途为住宅
5、权属人：土地所有权人为国家，土地使用权人为郑锦森，房屋所有权人为郑锦森
6、估价对象《土地房屋产籍调查表》、《厦门市不动产登记信息查询结果》（编号：20240702021442）如下：（1）《土地房屋产籍调查表》（2）《厦门市不动产登记信息查询结果》（编号：20240702021442）（三）土地基本状况1、四至：宗地东至钟宅路，西至五缘西一路，南至惠灵顿路，北至环岛东路
2、形状：形状近似长方形，较规则
3、开发程度：土地开发程度达到红线内“五通一平”(即道路、给水、排水、电力、通信等及场地平整)，红线外达到“五通”(即道路、给水、排水、电力、通信等)
4、土地使用期限：自2007-10-01起至2077-09-30止
5、规划条件：为国有建设用地，土地使用权性质为出让，土地用途为住宅，宗地面积92961.25㎡，建筑密度适中、绿化率适中
（四）建筑物基本状况1、建筑结构：钢混结构
2、设施设备: 配备电梯、安全楼梯等，水、电、通讯、消防等设施设备完善
3、装饰装修：（1）室外装饰装修：外墙为石材干挂；楼梯间地面为地砖，不锈钢扶手，墙面及天棚为涂料
（2）室内装饰装修：入户门为防盗门；客厅地面为石材地砖石，墙面局部为墙布，局部为岩板墙面，天棚部分为木作吊顶、部分为乳胶漆；卧室地面为木地板，墙面为墙布，并配有整体式衣柜，天棚部分为木作吊顶、部分为乳胶漆；卫生间地面为防滑砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为铝塑板吊顶，卫浴设施较齐全；厨房地面为防滑砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为铝塑板吊顶，并配有整体式橱柜；阳台地面为防滑砖，墙面为瓷砖贴面，天棚为木吊顶
4、建成时间：2004年建成（根据《土地房屋产籍调查表》）
5、维护状况及新旧程度: 根据估价人员实地查勘，估价对象维护保养较好，使用正常
根据估价规范及房屋新旧等级评定标准，以直线法为基础并结合现场勘查情况，综合确定建筑物成新率约为8.8成新
五、价值时点委托人未对价值时点做特别约定，估价人员根据房地产估价规范的要求，以估价人员完成估价对象现场查勘之日作为本次估价的价值时点，即价值时点为2024年07月09日
六、价值类型本次估价采用市场价值类型
市场价值即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额
具体内涵如下：1、估价对象包括分摊的土地使用权、地上建筑物、公共配套设施、室内二次装修等，但不包含室内可移动的家具、家电等物品，也不包含债权债务、特许经营权等其他财产或权益
估价结果中的价值、价格的货币计量单位均为人民币2、估价对象土地使用权取得方式为出让，土地使用年限为70年（自2007-10-01起至2077-09-30止）,至价值时点，土地剩余使用年限53年（取整）；建筑物为钢混结构，2017年建成（根据《土地房屋产籍调查表》），至价值时点，建筑物剩余经济耐用年限为53年
3、估价对象土地、房屋用途：住宅、住宅
七、估价原则根据估价目的，本次估价遵循以下原则：（一）独立、客观、公正原则：即要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则
（二）合法原则：即要求估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则
（三）价值时点原则：即要求估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值或价格的原则
（四）替代原则：即要求估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则
所谓类似房地产，是指与对象房地产的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产
（五）最高最佳利用原则：即要求估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则
最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定
八、估价依据根据估价目的，本次估价主要依据如下： （一）本次估价所依据的有关法律、法规和部门规章：1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日主席令第46号）；2、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日主席令第45号）；3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日主席令第72号，2007年8月30日第一次修正，2009年8月27日第二次修正，2019年8月26日第三次修正）；4、《中华人民共和国土地管理法》（1986年6月25日主席令第28号，1988年12月29日第一次修正，2004年8月28日第二次修正，2019年8月26日第三次修正）；5、《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日主席令第74号，2015年4月24日第一次修正，2019年4月23日第二次修正）；6、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，2011年1月8日第一次修订，2014年7月29日修正第二次修订，2021年7月1日第三次修订）；7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，2020年11月29日修订）；8、最高人民法院办公厅及中国资产评估、土地估价、房地产估价、矿业权评估、珠宝首饰评估协会关于印发《人民法院委托评估工作规范》的通知（法办[2018]273号）；9、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》(法释【2011】21号；10、最高人民法院关于实施《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》有关问题的通知（法（2012）30号）；11、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》法释（2018）15号；12、福建省高级人民法院印发《执行案件网络司法评估管理办法（试行）》的通知（闽高法[2016]221号）；13、《厦门市中级人民法院对外委托司法鉴定工作程序暂行规定》(厦中法发[2006]95号)；14、《厦门市中级人民法院对外委托司法鉴定实施办法》(厦中法发[2004]54号)；15、《厦门市人民政府关于印发地价管理若干规定的通知》（厦府规【2023】12号）、《厦门市人民政府关于印发城镇土地基准地价的通知》（厦府【2023】138号）；16、其他有关的法律、法规、文件
（二）本次估价采用的技术标准：1、中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291—2015）；2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899—2013）
（三）相关资料：1、（2024）厦湖法司法综鉴字第198号《厦门市湖里区人民法院委托书》；2、《土地房屋产籍调查表》、《厦门市不动产登记信息查询结果》（编号：20240702021442）
（四）估价机构和估价人员所搜集掌握的有关资料：1、估价对象照片、实地查勘记录；2、《厦门市区各类建筑安装工程造价综合指标》；3、可比实例资料；4、本机构掌握和搜集的其他估价所需资料
九、估价方法（一）估价方法的名称：比较法、收益法
（二）估价方法的定义1、比较法：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法
2、收益法：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法，收益法具体分为报酬资本化法、直接资本化法、收益乘数法，本次估价采用报酬资本化法，即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法
十、估价结果按照国家规定的技术标准和程序，对估价对象于价值时点的合理价值进行了实地查勘、市场调查、专业分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价结果如下：房地产单价：RMB73751元/㎡；房地产市场总价：人民币壹仟陆佰捌拾捌万零壹佰元（RMB1688.01万元）
特别提示事项1、评估价值内涵：即市场价值
估价结果与估价假设和限制条件一致，具体包括分摊的土地使用权、地上建筑物及、公共配套设施、室内二次装修等，但不包含可移动的家具、家电等物品，也不包含债权债务、特许经营权等其他财产或权益
估价结果中的价值、价格的货币计量单位均为人民币2、估价结果的有效性受本报告的估价目的、价值时点、估价结果的有效期、估价对象的范围以及估价假设条件等的约束和限制
3、由于执行案件之日与价值时点不一致，可能导致估价结果对应的估价对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与案件执行时的相应状况不一致，发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后才可使用
4、在估价报告使用期限或者估价结果有效期内，估价报告或者估价结果未使用之前，如果估价对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后才可使用
5、委托人或估价报告使用人应当按照法律规定和估价报告载明的使用范围使用估价报告，违反该规定使用估价报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任
6、、估价结果仅为人民法院确定执行案件服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象处置成交价格的保证
7、本次估价未考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用及其对估价结果的影响
8、相关专业意见：当估价对象实现房地产处置若需快速变现时，由于房地产易受限制、交易金额高及手续复杂等特性，同时若被执行人不自愿配合交付因素会产生不利影响，通常会有一定幅度的降价，即估价对象可能会发生价值减损现象
以上特别提示事项敬请报告使用者予以充分关注
十一、注册房地产估价师十二、协助估价人员无
十三、实地查勘期2024年07月09日
十四、估价作业期自2024年07月09日起至 2024年07月25日止
厦门乾元资产评估与房地产估价有限责任公司二〇二四年七月二十五日
附 件一、（2024）厦湖法司法综鉴字第198号《厦门市湖里区人民法院委托书》二、估价对象位置示意图三、估价对象实地查勘情况和相关照片（内部状况照片、外部状况照片、周围环境照片）估价人员对估价对象进行了实地查勘，进行实地查勘的注册房地产估价师包炳庆（3520190015）、阮庆辉（3520170044），实地查勘期为2024年07月09日
四、估价对象权属证明复印件厦门市自然资源和不动产权属档案中心提供的《土地房屋产籍调查表》、《厦门市不动产登记信息查询结果》（编号：20240702021442）五、专业帮助情况和相关专业意见没有人对本估价提供专业帮助，估价师也未利用相关专业意见六、估价所依据的其他文件资料七、房地产估价机构营业执照和资质证书复印件八、注册房地产估价师注册证书复印件
估价对象实地勘察情况和相关照片位 置 图 外 观 门 牌 号 大 堂 电 梯 楼 梯 入 户 门 客 厅 餐 厅 阳 台 厨 房
