开原市新城街农科街59号房屋及土地使用权、机器设备、构筑物及其他辅助设施整体拍卖 <结束>

调查情况表拍品名称开原市新城街农科街59号房屋及土地使用权、机器设备、构筑物及其他辅助设施整体拍卖权利来源司法拍卖处置依据（2024）辽1282执恢492号执行裁定书权证情况详见评估报告拍品所有人被执行人：贾特、陈洋产权证载明建筑面积详见评估报告是否腾空否有无钥匙无有无租赁部分房屋有租赁，租期不详查封被辽宁省开原市人民法院查封抵押有优先竞买权人有优先竞买权人提供的文件1.《法院裁定书》2.《协助执行通知书》3.《拍卖成交确认书》拍品介绍1.拍卖对象：开原市新城街农科街59号房屋及土地使用权、机器设备、构筑物及其他辅助设施整体拍卖

2.限购情况：不详

3.税费负担情况（标的所在房管局、财税部门）：标的物交付手续由买受人自行办理，标的物过户登记手续由买受人自行办理，本院仅负责向登记管理部门出具相关法律文书，由登记管理部门按照相关登记管理规定办理

办理权证过程中应交纳或补交的有关税、费、金依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担

原产权证书作废公告费、法院查扣标的物之后产生的欠费（包含但不限于可能存在的物业费、水、电、供暖等欠费）及相关法律、行政法规没有规定的费、金、其他可能存在的包含但不限于物业费、水、电、供暖等欠费，全部由买受人自行依法、依规处理

有关税费等问题由买受人自行向有关的税务、房管、国土、不动产登记、电力、水务、物业公司等相关部门了解确认，与拍卖人无涉，拍卖人不承担上述费用

4.该标的物的欠费情况不详，具体以实际情况为准

5.法院所展示的视频与照片仅供参考，具体以实际状况为准

6.以上信息以评估报告为准

7.咨询、预约看样联系电话：咨询、看样联系人：辽宁首拍网络科技有限公司联系电话：13065207110（贾）拍卖公告辽宁省开原市人民法院依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》将于2024年10月27日10时起至2024年10月28日10时止（即24小时，延时的除外）对以下标的按现状依法进行公开整体拍卖，申请执行人依法选定在开原市人民法院京东网司法拍卖网络平台（网址：http://sifa.jd.com/700）上进行公开拍卖活动，现公告如下：一、拍卖标的：开原市新城街农科街59号房屋及土地使用权、机器设备、构筑物及其他辅助设施整体拍卖

评估价：8713808.00元，起拍价：6099665.6元，保证金：610000.00元，增价幅度：30000.00元/次(以及其整数倍)

标的详情：开原市新城街农科街59号1幢-1、2幢-1、3幢-1、4幢-1、5幢-1、6幢-1、7幢-1及11幢-1的混合（钢）结构的房屋（工业用房等）共13套，建筑面积总计为3,550.32平方米；水泥地面、围墙等构筑物及其他辅助设施7项；250KVA供电系统1项；土地使用权1宗，使用面积16,859.00平方米

注：部分房屋有租赁，租期不详特别提示：1.拍卖标的外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准，是否存在改建、扩建、设施损坏等情况，请竞买人自行了解，实际面积以过户时登记机关确定为准

本院对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题对拍卖成交结果及成交价格不构成影响

设施损坏的修复、超建拆除整改、改建的恢复原状等风险及上述情况所涉及的费用由相应主体承担

2.该房产整体拍卖，房产所属土地相关信息由竞买人自行了解

由于土地性质原因，部分标的过户时可能需补缴土地出让金等费用，依照相关法律法规由相应主体承担

标的土地性质及是否需要补缴费用、具体补缴流程及金额请竞买人自行到相关职能部门调查确认

3.因标的现状及存在瑕疵等原因造成不能或延迟办理过户手续造成的费用增加的后果自负，本院不做任何承诺，不承担过户涉及的一切费用

4.拍卖标的是否存在抵押、租赁等权利负担及拖欠税、费（包括但不限于物业费、水电费、燃气费、采暖费）等债务负担，现存的及潜在的实物及法律上的瑕疵，在过户过程中相关管理部门的具体要求等，竞买人需自行了解，本院不承担担保责任

在过户过程中因相关管理部门的具体要求，过户完毕时间存在不确定性，还可能存在因不符合相关管理部门的具体要求而不能过户、不能取得所有权证书等产权证明风险，本院不承担担保责任

本院不负责处理以上事项，相关权利证明只能登记为竞买人5.该房产户籍不在执行范围内，请竞买人自行向主管职能部门查询，本院不负责户籍迁入及迁出手续

6.当地限购政策由竞买人自行到相关部门了解，请谨慎参拍

二、竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买

如参与竞买人未开设京东账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但必须在竞价程序开始五个工作日前向法院提交委托材料（随带营业执照副本、授权委托书、委托代理人身份证等），经本院确认后可参与竞买

法律、行政法规、司法解释或国家政策对买受人资格或者条件有特殊规定的，买受人应当具备规定的资格或者条件，因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任

竞买成功后，竞买人（法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到法院办理交接手续

如果买受人本人因客观原因无法来法院签订成交确认书或者领取标的的，买受人应向法院提交经公证的委托书，并由代理人携带经公证的委托书原件、委托人和受托人身份证明原件，到法院签订成交确认书、领取标的

如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为三、与本拍卖标的有利害关系的当事人均可参加竞买，不参加竞买的请关注本次拍卖活动的整个过程

本院工作人员和承担拍卖辅助工作的社会机构或组织的人员，其本人及近亲属不得参与竞买；网络服务提供者的工作人员及其近亲属不得参与竞买

四、拍卖标的以现状为准，人民法院、网络服务提供者及拍卖辅助机构不承担本标的瑕疵保证

有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的现状的确认，责任自负

未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知和未知瑕疵

五、本次拍卖已通知各方当事人，因当事人原因未能接收通知的，公示满五日视为已经通知

六、竞买人主张优先购买权的，须经本院确认，且最迟应于竞拍程序开始五个工作日前与本院联系

优先购买权人经通知未参与竞买的，视为放弃优先购买权本拍卖标的尚无已查明的优先购买权人

七、对本拍卖标的权属有异议者请于竞价程序开始前与本院联系

八、竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买

申请执行人参加竞买的，应于竞拍程序开始五个工作日前与本院联系，且可以不交保证金，但债权数额小于保证金数额的应按差额部分交纳

竞买人在线支付保证金的，系统将冻结该笔保证金，拍卖结束后未能竞得者被冻结的保证金将自动解冻，冻结期间不计利息，买受人冻结的保证金将自动转入法院指定账户

重要提示：依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十八条规定，竞买人在拍卖竞价程序结束前交纳保证金经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格

按照此项规定，向京东交纳保证金参拍的竞买人，京东需在确认其保证金到账之后，方能为竞买人开通竞买权限

九、咨询、展示看样的时间与方式：本院已委托辽宁首拍网络科技有限公司在拍卖期间对上述拍卖标的的相关信息进行咨询及组织看样等工作

咨询自公告之日起至2024年10月26日17时止，工作时间接受咨询（节假日除外），联系电话：13065207110（贾）

统一定于2024年10月25日9:30-11:00于拍卖标的所在地看样,看样请提前预约

十、拍卖方式：本次拍卖以递增出价方式竞价，拍卖保留价即为起拍价

本次拍卖不限制竞买人数量，一人参与竞拍，出价不低于起拍价的，拍卖成交

十一、本次拍卖活动设置延时出价功能，竞价程序结束前五分钟内无人出价的，最后出价即为成交价；有出价的，竞价时间自该出价时点顺延五分钟

十二、拍卖余款应在2024年11月4日17时前缴入法院指定账户，逾期未缴纳的按悔拍处理

（户名：开原市人民法院执行局；账号：0712032038002169206；开户行：中国工商银行股份有限公司开原支行）十三、拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务

悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买，对于买受人恶意竞价而造成妨碍网拍正常进行的行为，本院将依法对其追究责任

十四、拍卖成交买受人付清全部拍卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书自行至相关管理部门办理拍卖标的权属变更手续

拍卖标的交付手续由买受人自行办理，转让登记所涉及的买、卖双方一切税、费、土地出让金包括欠缴的，应当依照相关法律、行政法规的规定，由相应主体承担

有关税费、欠费等问题由买受人自行向有关税务、电力、水务、物业公司等部门了解

十五、依照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的后，京东网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息

十六、由于竞买人注册账户、实名认证、开通网银、竞买人的开户银行向京东转账均需时间，为确保交纳的保证金能够在拍卖竞价程序结束前到账，拍卖标的保证金金额在1000万及以上的，或企业参与竞买的，建议竞买人在开拍前至少提前五个工作日办理报名及保证金交纳手续

如因竞买人未能及时完成报名及保证金交纳手续，导致京东在拍卖结束前未能全额收到竞买人交纳的保证金，无法为竞买人开通竞买权限，所产生的一切后果由竞买人自行承担，人民法院与京东平台均不就此承担任何责任

保证金金额往往数额较大，为避免在在线支付的过程中，因银行限额而导致无法支付的问题，建议竞买人提前去相关银行办理提高网银支付限额的业务

如保证金金额超出竞买人开户银行制订的最高网银支付限额，建议采取更换网银支付限额更高的银行卡支付、多日分多笔支付、多张银行卡分多笔支付等方式交纳保证金

京东作为款项接收方，不对银行制订的网银最高支付限额造成的支付障碍承担任何责任

以下链接为各大银行对外公示的网银最高支付限额的整理页面，仅供参考，实际支付限额请咨询银行，以各银行告知为准

https://help.jd.com/user/issue/359-1659.html在缴纳保证金过程中，如有疑问，请拨打京东司法拍卖服务热线：4006229586

竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知法院联系人：马法官法院监督电话：024-73809027京东技术咨询电话：400-622-9586联系地址：辽宁省开原市人民法院开原市人民法院二〇二四年九月二十六日拍卖须知辽宁省开原市人民法院现就本次网络拍卖事宜敬告各位竞买人：一、本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容

二、本次拍卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，拍卖活动具备法律效力

参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任

三、特别提示：（一）本次拍卖不限制竞买人数量

竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规和司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件

根据最高人民法院《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十四条之规定：实施网络司法拍卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其相关的拍卖财产：1.负责执行的人民法院；2.网络服务提供者；3.承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；4.第1至3项规定主体的工作人员及近亲属

（二）委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者

（三）竞买人参与竞拍，即视为已知并接受拍卖标的的瑕疵和权利负担

（四）拍卖财产以实物现状为准，竞买人可以申请实地看样

（五）载明买受人真实身份的拍卖成交确认书在网络司法拍卖平台上公示

（六）买受人悔拍后保证金不予退还

不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的法律责任竞买人（含自然人、法人、其他组织）委托他人通过网络司法拍卖竞买涉讼财产，在开拍前到拍卖法院办理委托手续的，成交后可直接裁定委托人为买受人

开拍前无委托手续或委托手续不全的，竞买活动认定为参拍人的本人行为，成交后裁定参拍人为买受人（参拍人即为账号实名注册人）

四、优先购买权人参加竞买的，应于竞拍程序开始五个工作日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后才能缴纳保证金参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的享有优先购买权

五、与本标的有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次拍卖活动的整个过程

六、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟

七、竞拍前竞买人的支付账户中应有足够的余额支付拍卖保证金

竞买人在对拍卖标的第一次确认出价竞拍前，按系统提示报名缴纳保证金，系统会自动锁定该笔款项

拍卖成交的，本标的竞得者（以下称买受人）锁定的保证金将自动转入法院指定账户，其他竞买人的保证金会在竞价程序结束后二十四小时内退还或解冻

拍卖未成交的（即流拍的），竞买人的保证金会在竞价程序结束后二十四小时内退还或解冻，保证金锁定期间不计利息

在缴纳保证金过程中，如有疑问，请拨打京东司法拍卖服务热线：400-622-9586

八、本次拍卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就拍卖标的已知及可能存在的瑕疵已在本次拍卖资料中作了详尽的说明

拍卖人对拍卖标的所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的的任何担保

拍卖标的以现状进行拍卖，其外观、结构及内在质量以移交时的现状为准

拍卖人对车辆的型号、公里数、排量、车况等不做担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格

如有车辆型号与图片所示相异，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续，须修复的相关费用，按照法律、行政法规的规定由相应主体承担

所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为

九、拍卖余款应在2024年11月4日17时前缴入法院指定账户，逾期未缴纳的，按悔拍处理

（户名：开原市人民法院执行局；账号：0712032038002169206；开户行：中国工商银行股份有限公司开原支行）十、买受人逾期未支付拍卖款或因买受人资格问题导致无法过户的，法院可以裁定重新拍卖

重新拍卖时，原买受人不得参加竞买拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务

十一、买受人按规定付清成交款后，需办理财产权证的证照转移、变更手续的，须等他项权证注销后，自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的可能发生的损毁、灭失等后果

十二、标的转让登记手续凭法院《执行裁定书》、《协助执行通知书》及《拍卖成交确认书》由买受人自行办理，标的交付手续由买受人自行办理，所有涉及的税费、办理权证所需费用及其他费用按照法律法规由相应主体承担

竞买人是否符合过户条件，请竞买人自行到当地相关职能部门进行了解，拍卖人不承担一切责任

十三、法院解除查封手续需要一定时间，拍卖标的相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长

买受人自行办理权属变更手续，相关费用自理，其它可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用，按照法律、行政法规的规定由相应主体承担

原产权证书作废公告费、法院查扣标的物之后产生的欠费（包含但不限于可能存在的物业费、水、电、供暖等欠费）及相关法律、行政法规没有规定的费、金、其他可能存在的包含但不限于物业费、水、电、供暖等欠费，全部由买受人自行依法、依规处理

有关税费等问题由买受人自行向有关的税务、房管、国土、不动产登记、电力、水务、物业公司等相关部门了解确认，与拍卖人无涉，拍卖人不承担上述费用

十四、本次拍卖活动计价货币为人民币，拍卖时的成交价均不含买受人在拍卖标的交割、过户时所发生的全部费用和税费

十五、参加竞买的人应当遵守拍卖须知的规定，不得阻挠其他竞买人竞拍，不得操纵、垄断竞拍价格，严禁竞买人恶意串标，上述行为一经发现，将取消其竞买资格，并追究相关的法律责任

十六、根据法律规定，委托法院有权在拍卖开始前中止拍卖或撤回拍卖

十七、为便于买受人及时收到人民法院拍卖相关的文书，竞买人在拍卖竞价前如实向京东网司法拍卖网络平台提供确切的送达地址或者主动与委托法院联系

如需更改地址，买受人应及时与委托法院联系确认更改因提供的送达地址不确切，或未及时告知变更地址，导致法院有关法律文书无法送达的，由竞买人自行承担由此可能产生的法律后果

十八、依照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的后，京东网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息

十九、凡发现拍卖中有违规行为，可如实举报

举报监督电话:024-73809027咨询电话：辽宁首拍网络科技有限公司13065207110（贾）开原市人民法院二〇二四年九月二十六日开原市人民法院拟执行财产处置涉及的贾特、陈洋名下的资产价值评估项目·资产评估报告

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鉴定机构（人）承诺书

本机构（本人）接受人民法院委托，依据国家法律法规完成本次司法鉴定活动，承诺如下：

一、 自觉遵守法律法规以及行业管理规定，恪守职业道德和工作纪律，向人民法院提供详实、科学、客观、公正的鉴定意见

二、 自觉遵守有关回避的规定，及时向人民法院报告可能影响鉴定意见的各种情形

三、 廉洁自律，不接受当事人及其请托人提供的财物、有价证券和安排的宴请、旅游、娱乐等消费活动

四、 保守鉴定活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私，不利用鉴定活动中知悉的国家秘密、商业秘密获取利益，不向无关人员泄露案情及鉴定意见

五、 遵循科学、客观、独立、公正和诚实信用原则，保证在鉴定活动中不徇私舞弊、弄虚作假、损害社会公共利益和他人合法权益；

六、 妥善保管、保存、移交相关案件材料，不因自身原因对涉鉴材料造成污损、遗失；

七、 勤勉尽责，认真分析、判断专业问题，配合人民法院收集、提取、勘验相关材料，独立进行检验、测算、分析、评定并形成鉴定意见，对鉴定意见的真实性、合法性、准确性、及时性负责，保证不出具虚假或误导性意见；

八、 自觉履行鉴定人出庭作证义务，协助人民法院做好鉴定意见的解释以及调解、涉诉信访等工作；

本机构（本人）已知悉违反上述承诺应当承担的民事、刑事责任和行政处罚以及行业部门、人民法院给予的相应处理

承诺机构（人）：朱勇志 王宝文

二0二四年八月二日

资产评估师声明

　　　一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任

三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人

四、资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证；资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制

五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任

六、评估对象涉及的资产清单由产权持有者确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托人和相关当事方的责任

七、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见

八、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场勘查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露

九、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分关注评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响

十、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行为实现的参考依据

我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用，因使用不当造成的后果与我们无关

开原市人民法院拟执行财产处置涉及的贾特、陈洋名下的资产价值评估项目

资产评估报告摘要铁信评报字（2024）第0103号

铁岭信达资产评估事务所接受开原市人民法院的委托，对贾特、陈洋名下的资产价值进行了评估工作

本所评估人员本着独立、客观、公证、科学的原则，按照必要的评估程序对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在2024年5月6日所表现的市场价值作出了公允反映

本项目采用成本（逼近）法、基准地价系数修正法评估，现将资产评估情况摘要报告如下：

一、评估目的：受开原市人民法院的委托，对贾特、陈洋名下的资产价值进行评估，为人民法院确定财产处置参考价提供服务

二、评估对象及评估范围：评估对象为开原市人民法院委托评估的贾特、陈洋名下的资产价值

评估范围为开原市人民法院委托评估的贾特、陈洋名下的坐落于开原市新城街农科街59号1幢-1、2幢-1、3幢-1、4幢-1、5幢-1、6幢-1、7幢-1及11幢-1的混合（钢）结构的房屋（工业用房等）共13套，建筑面积总计为3,550.32M2；水泥地面、围墙等构筑物及其他辅助设施7项；250KVA供电系统1项；土地使用权1宗，使用面积16,859.00M2（详见房屋建筑物明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表、机器设备评估明细表、土地使用权评估明细表）

三、价值类型及其定义

1、价值类型定义：资产评估结果的价值属性及其表现形式

2、本报告价值类型及其定义：

本报告的价值类型采用“市场价值”市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额

四、评估基准日：2024年5月6日

五、评估方法：本项目采用成本（逼近）法、基准地价系数修正法评估

六、评估结论

经评定估算，委估资产的评估值为￥8,713,808.00元（大写人民币：捌佰柒拾壹万叁仟捌佰零捌元整）

依据资产评估主管部门的有关规定，本评估报告使用有效期一年

七、 特别事项说明

本报告所称特别事项，是指在已确定评估结果的前提下，评估人员在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业范围、执业水平和能力所能评定估算的有关事项

本次评估未考虑相关税费对委估资产价值的影响，房屋的评估值含装修价值不含土地使用权价值

八、报告日期：本评估报告日期为2024年8月2日

重要提示

以上内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读本次资产评估报告书全文

开原市人民法院拟执行财产处置涉及的贾特、陈洋名下的资产价值评估项目

资产评估报告 铁信评报字（2024）第0103号

开原市人民法院：铁岭信达资产评估事务所接受开原市人民法院的委托，根据国家有关法律、法规的规定，本着独立、客观、公证、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对贾特、陈洋名下的资产价值进行了评估工作

本所评估人员按照必要的评估程序，对委估资产实施了实地查勘、市场调查与询证，对委估资产在评估基准日2024年5月6日的公开市场价值进行了评估

现将资产评估情况报告如下：一、委托人、产权持有人及委托人以外的其他评估报告使用人

1、委托人：开原市人民法院

产权持有人：贾特、陈洋（本所不对权属进行确认） 2、委托人以外的其他评估报告使用人

委托人以外的其他评估报告使用人包括双方当事人

除国家法律、法规另有规定外，任何未经资产评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人

二、评估目的

本次资产评估目的是受开原市人民法院的委托，对贾特、陈洋名下的资产价值进行评估，为人民法院确定财产处置参考价提供服务

三、评估对象和评估范围

1、评估对象：开原市人民法院委托评估的贾特、陈洋名下的资产价值

2、评估范围：开原市人民法院委托评估的贾特、陈洋名下的坐落于开原市新城街农科街59号1幢-1、2幢-1、3幢-1、4幢-1、5幢-1、6幢-1、7幢-1及11幢-1的混合（钢）结构的房屋（工业用房等）共13套，建筑面积总计为3,550.32M2；水泥地面、围墙等构筑物及其他辅助设施7项；250KVA供电系统1项；土地使用权1宗，使用面积16,859.00M2（详见房屋建筑物明细表、构筑物及其他辅助设施评估明细表、机器设备评估明细表、土地使用权评估明细表）

本次估价范围不包括估价对象室内动产及依附于估价对象的债权、债务以及特许经营权等其它财产和权益

四、价值类型及其定义

根据本次评估目的、市场条件和评估对象的实际情况，确定本次资产评估价值类型为市场价值

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额

选择市场价值类型的理由：

⑴资产评估时所依据的市场条件，是公开市场条件；

⑵资产评估时所依据的被评估资产的使用状态；⑶资产评估时所依据的信息资料及其相关参数的来源，是公开市场的信息数据

五、评估基准日

本项目资产评估基准日是：2024年5月6日

选取上述日期为评估基准日的理由是：资产评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日，在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据均要在该时点有效，本次评估中的一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准

由于委估资产的自身状况及外部经济环境的不断变化，不同的评估基准日，其评估结论是不同的

根据评估目的与委托人协商确定评估基准日

主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务

资产评估师根据专业知识和经验，在与委托人进行充分沟通的基础上，于选取评估基准日时重点考虑了以下因素：

1、评估基准日尽可能与评估人员实际实施现场调查的日期接近，使评估人员能更好的把握评估对象于评估基准日的状况，以利于真实反映评估对象在评估基准日的现时价值；

2、评估基准日尽可能与评估目的所对应的经济行为的计划实施日期接近，使评估基准日的时点价值对拟进行交易的双方更具有价值参考意义，以利于评估结论有效服务于评估目的；

本项目的评估基准日为开原市人民法院2024年5月6日签发的（2024）辽1282执665号《开原市人民法院委托书》确定的委托日期

本次评估一切取价标准均为评估基准日有效的价格标准

六、评估依据

在本次资产评估工作中，我们主要所遵循的国家、地方政府有关部门的法律、法规以及在评估工作中参考的文件、资料主要有：

（一） 行为依据

开原市人民法院2024年5月6日签发的（2024）辽1282执665号《开原市人民法院委托书》

（二） 法律、法规依据

1、《中华人民共和国资产评估法》（2016年7月2日第十二届人大第二十一次会议通过）；

2、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日十三届全国人大三次会议表决通过）；

3、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》；

4、《人民法院委托评估工作规范》

（三）准则依据

1、《资产评估基本准则》（财资〔2017〕43号）；

2、《资产评估职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；

3、《资产评估执业准则--资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；

4、《资产评估执业准则--资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；

5、《资产评估执业准则--资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）；

6、《资产评估执业准则--资产评估委托合同》（中评协〔2017〕33号）；

7、《资产评估执业准则--资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）；

8、《资产评估执业准则--不动产》（中评协〔2017〕38号）；

9、《资产评估执业准则—机器设备》（中评协〔2017〕39号）；

10、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；

11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协〔2017〕47号）；

12、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协〔2017〕48号）

（四）权属依据

委托人提供的《开原市人民法院委托书》、不动产权证复印件等资料

（五）取价依据

1、辽宁省建筑工程实物量预算定额

2、辽宁省装饰工程预算定额

3、中国机电产品报价手册

4、开原市人民政府关于公布实施基准地价更新结果的公告

5、评估人员现场勘察，收集的技术资料；

6、市场询价；

7、评估人员收集的其他资料

七、评估方法

1、资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法

进行资产评估， 需要根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，分析三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估基本方法

市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法

市场法适用的前提条件是：（1）存在一个活跃的公开市场且市场数据比较充分；（2）公开市场上有可比的交易案例

收益法是将评估对象剩余寿命期间每年(或每月)的预期收益，用适当 的折现率折现，累加得出评估基准日的现值，以此估算资产价值的评估方法

收益法适用的前提条件是：（1）被评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币衡量；（3）被评估对象预期获利年限可以预测

成本法是在现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该项资产的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，估算资产价值的方法

成本法适用的前提条件是：（1）被评估对象处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态；（2）能够确定被评估对象重置价值；（3）具备可利用的相关资料

成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法

基准地价系数修正法它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法

2、评估方法的适用性分析

委估的房屋建（构）筑物、机器设备，其未来预期收益及预期收益所承担的风险均不可以预测，因此评估不适宜采用收益法；经询问、调查、核实，委估资产没有活跃的公开市场、公开市场上缺少可比的交易案例，市场依据不充分，因此评估不适宜采用市场法；由于委估的房屋建（构）筑物及机器设备资产处于继续使用状态且可以确定其重置价值，房地分估，因此适宜采用成本法进行评估；由于委估的土地使用权处于基准地价覆盖区内，并且可以确定类似土地使用权评估项目的取得和开发土地成本、税费等相关数据信息，因此对土地使用权评估适宜采用基准地价系数修正法及成本逼近法

结合本次评估对象的特点及评估目的，评估时的市场价值、评估对象在评估过程中的条件，以及由此所决定的资产评估价值类型，结合评估人员收集的资料及主要经济技术参数，本项目评估对房屋建（构）筑物、机器设备采用成本法，对土地使用权评估采用基准地价系数修正法及成本逼近法相结合的方法

八、评估程序实施过程和情况

我所接受评估委托后，根据资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了评估测算，选派资产评估人员，组成评估项目组，进行资产评估的前期准备、现场评估等工作，整个评估过程包括接受委托、资产清查、评定估算、评估汇总、提交报告等，具体工作如下：

（一）明确评估业务基本事项

本阶段的主要工作是：明确委托人开原市人民法院本次委托的基本情况、资产评估目的、初步了解评估对象基本情况、确定合理的评估基准日、了解对资产评估业务可能构成影响的资产评估限制条件和重要假设及其它与本次评估有关的事项，认真听取资产占有方对委估资产的历史及现状所作的介绍

（二）开原市人民法院签发《开原市人民法院委托书》

对委托人签发的《开原市人民法院委托书》要求的评估内容进行确认

（三）编制资产评估计划

根据本次资产评估的目的及委估资产的实际状况，确定合理的评估工作计划，合理安排工作进度及人员

（四）现场调查

评估人员于2024年6月28日进驻现场，与案件承办人、双方当事人共同对委估资产进行核查、鉴别，并对资产状况进行查看、记录、拍照，对发现的问题进行了解，并共同在现场勘查记录上签字确认

（五）收集资产评估资料

在上述几个环节的基础上，根据资产评估项目具体情况收集相关资料

包括不动产权证等资料复印件

（六）评估估算

根据委估资产的实际状况和特点，制订具体评估方法开展市场调研、询价工作，对评估范围内的资产进行评估测算，计算其评估价值

根据本次资产评估目的及委估资产实际情况，本项目评估对房屋建（构）筑物、机器设备采用成本法，对土地使用权评估采用基准地价系数修正法及成本逼近法相结合的方法

（七）编制和提交资产评估报告书

确认评估工作的初步评估结果，进行调整、修改和完善，并最终得到资产评估结果

根据评估工作情况，起草资产评估报告书，经过评估机构三级审核，进行必要的修改，与委托人进行必要的沟通，听取反馈意见，最终于2024年8月2日出具正式资产评估报告并向委托人提交正式资产评估报告书

（八）工作底稿归档

将在资产评估工作中形成的、与资产评估业务相关的各种文字、图表等资料予以归档

九、评估假设

（一）特殊假设：

1、持续使用假设

持续使用假设的理由：持续使用假设是对资产拟进入的市场的条件以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明

该假设首先设定被评估资产正处于使用状态下，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去

2、被申请人合法、有偿并付清有关费用取得委估资产，无其它法定优先受偿权

3、资产现有用途不变并继续使用

4、被评估企业及相关责任方提供的有关本次评估资料是真实的、完整的、合法的、有效的

（二）一般假设：

1、对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负担性限制），本所按准则要求进行一般性的调查并披露，但不对其真实性作任何形式的保证

2、我们对价值的估算是根据评估基准日本地货币购买力做出的

3、国家现行的有关法律、法规及方针政策无重大变化；本次交易各方所处的地区政治、经济和社会环境无重大变化；涉及的汇率、利率、物价在正常范围内波动；无其他不可预测和不可抗力因素造成的重大不利影响

上述评估中所依据和使用的评估假设是评估结论成