巴州区玉山镇公园街1-4栋负1层商业用房 <结束>

详见公告四川省成都市中级人民法院公告（2024）川01执恢103号之八本院定于2024年8月23日10时至2024年8月24日10时止（因竞价自动延时除外）在京东网司法拍卖网络平台公开拍卖涉案财产，现公告如下：一、拍卖财产：财产巴州区玉山镇公园街1-4栋负1层商业用房起拍价（保留价）：475万元保证金：95万元加价幅度：2万元财产所在位置巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇）房屋所有权证号房权证巴房玉字第00872号所有权人及执行案号吴春华、陈叙每（共同共有），（2024）川01执恢103号所占土地规划用途证载土地用途为商服用地面积(㎡)证载使用权面积3240.73㎡，实际面积请实地查验，如有误差，买受人以此为由悔拍的不予支持

土地使用权类型出让财产现控制占有情况本院已张贴腾退公告，责令现使用人或占用人于2024.5.10前迁出

备注请竞买人在拍卖前到现场实地看样，一旦参与竞买，即视为对拍卖财产充分了解，并接受拍卖财产一切瑕疵，房屋以实际现状为准

一、关于财产情况的其他说明：1.本院已委托四川省信和房地产评估咨询有限公司对上述标的进行评估，上述标的评估价为593.05万元

该公司出具的四川信和房评（2024）字第0810号评估报告作为公告附件，请竞买参与人认真查阅

2.拍卖成交后，基于本次交易财产过户所涉及的税、费【可能产生契税、印花税、土增税等（最终具体税、费种类由相关部门出具的缴费凭据为准）】由被执行人和买受人依照相关法律、行政法规的规定各自承担

其中应由被执行人承担的过户所涉及的税、费由买受人在办理手续时先行垫付，买受人应当自收到拍卖成交裁定后15日内向不动产登记机关办理不动产转移登记，并在该期限内向本院提交退款申请（税、费），并附上有关缴费凭证原件，本院审核后退还买受人，逾期未申请的，该笔费用由买受人自行承担，并依法行使追偿权

财产所涉欠缴的水、电、物业费等各种费用均由买受人自行承担并依法行使追偿权

本院在确认成交裁定发出后依法向买受人交付财产3.本次拍卖财产本院已经进行了调查，相关情况在评估报告中对拍卖财产已知的瑕疵作了客观、详尽的说明

请竞买人在拍卖前务必到现场实地看样，仔细审查拍卖财产，认真研究查看拍卖财产的实际情况，调查是否存在其他瑕疵，审慎决定

竞买人一旦参加竞买，即视为对拍卖财产充分了解，并接受拍卖财产一切瑕疵（包括未明确披露的瑕疵）

本公告提供的拍卖财产现场图片，供竞买人参考二、竞买人条件：凡具备完全民事行为能力的公民、法人和其他组织均可参加竞买

特别提醒，法律法规、行政规章、公司章程等文件对竞买人购买资格有限制的，以相关政策规定为准

请竞买人务必在购买前充分了解自身是否具备购买条件，因不符合条件参加竞买的，本院将对竞买结果不予确认，没收保证金并重新进行拍卖

本次网络司法拍卖的下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的拍卖财产：（一）负责执行的人民法院；（二）网络服务提供者；（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属

三、如参与竞买人未开设京东账户，可委托代理人进行，但必须在竞价程序开始前向本院提交委托材料（随带营业执照副本、授权委托书、委托代理人身份证等），委托手续应在2024年8月16日前向本院提交合法有效的证明，资格经法院确认后方能进行委托

如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为优先购买权人报名参加竞买的，应于2024年8月16日前向本院提交合法有效的优先权证明，经法院确认并设置优先竞买权限参与竞买

逾期未提交的，视为放弃优先购买权四、本次拍卖活动设置延时出价，在拍卖活动即将结束前的最后一次竞价后，如果5分钟内还有竞买人出价，该竞价仍然有效，并再自动延迟5分钟，直至无人出价，该竞价才有效

五、拍卖方式：本次拍卖为增价竞买

拍卖保留价即为起拍价，达到或超出起拍价即为有效应价；一人应买有效，二人以上应买价高者得

六、本院已经通知被执行人、申请执行人本公告发布时间以及拍卖时间

七、拍卖竞价前意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），在线支付竞买保证金，支付后系统自动冻结该笔保证金

依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十八条规定，竞买人在拍卖竞价程序结束前交纳保证金经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格

如竞买人未能及时完成报名及保证金交纳手续，导致京东在拍卖结束前未能全额收到竞买人交纳的保证金，无法为竞买人开通竞买权限，因此产生的一切后果由竞买人自行承担

在缴纳保证金过程中，如有疑问，请拨打京东司法拍卖服务热线：4006229586

八、拍卖成交后，本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户，买受人应在2024年9月8日前将拍卖成交价余款（扣除保证金后的余款）缴入本院指定账户(账户名称：四川省成都市中级人民法院诉讼费及案款专户,开户银行：中国建设银行股份有限公司成都新华支行，开户账号：(6232813800003633214)，款项交付后应及时联系本院，并在2024年9月15日前（本人携带身份证原件及复印件、缴纳保证金凭证、尾款缴纳凭证）到本院（成都市抚琴西路109号）签署《拍卖成交确认书》、在诉讼服务大厅10号窗口开具拍卖款收款收据

拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息九、买受人凭法院出具的《执行裁定书》、《拍卖成交确认书》自行至相关管理部门办理过户手续

逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等风险

十、关于悔拍的重要提示：1．买受人只要未按期支付全部价款，本院即视为悔拍并有权裁定重新拍卖（即本院不接受延期付款申请）

重新拍卖时，原买受人不得参加竞买根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》之二十二条第二款之规定，悔拍后，买受人缴纳的保证金不予退还，依法用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、抵冲本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务

重新拍卖后，保证金数额不足以弥补两次拍卖之间的差价，由原买受人补齐差价，拒不补齐的，依法强制执行

2．根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百八十七条之规定，对于在司法网拍中恶意抬价，扰乱司法拍卖秩序的买受人，人民法院可以对其罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任

十一、为便于买受人及时收到人民法院拍卖相关的文书，竞买人在参与拍卖前须向京东网司法拍卖网络平台提供确切的送达地址

如需更改地址，买受人应在拍卖活动结束时与本院联系确认更改因提供的送达地址不确切，或未及时告知变更地址，导致法院有关法律文书无法送达的，由竞买人自行承担由此可能产生的法律后果

十二、依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）规定，竞买人成功竞得网拍标的物后，京东网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》并公示

【本院已委托恒通辅拍在拍卖期间对上述标的物的相关信息，进行咨询和组织看样服务

有关标的物咨询、看样等服务可联系400-8066060（恒通辅拍），看样预约方式请关注微信公众号“恒通辅拍”完成自助预约看样，预约看样截至2024年8月20日

预约成功后，将在竞价前一周统一组织看样，请您耐心等待通知（看样时请携带身份证件及预约通知短信）】

京东咨询电话：4006229586监督电话：028-82917227（不接受咨询，只接受投诉，监督范围仅为拍卖公司及平台不合规行为，对案件流程、信息不做解释，咨询请打公告上的咨询、看样电话）联系地址：四川省成都市抚琴西路109号成都市中级人民法院二〇二四年七月二十三日详见公告

房地产处置司法评估报告估价报告编号：四川信和房评〔2024〕字第0810号 估价项目名称：巴中市玉山镇石门街1栋2层1号、2栋2层1号、3栋2层1号、3栋2层2号、4栋2层1号、4栋2层2号、5栋2层1号、公园街1、2、3、4栋-1层商业用途房地产市场价格评估 估价委托人：四川省成都市中级人民法院 房地产估价机构：四川省信和房地产评估咨询有限公司 注册房地产估价师：谯仕进 注册号：5120000164 刘 健 注册号：5120110034 估价报告出具日期：二〇二四年五月二十日致估价委托人函四川省成都市中级人民法院 ：受贵单位委托，我公司于2024年4月28日指派估价人员对巴中市玉山镇石门街1栋2层1号、2栋2层1号、3栋2层1号、3栋2层2号、4栋2层1号、4栋2层2号、5栋2层1号、公园街1-4栋-1层商业用途房地产进行了查看,并收集了评估所需资料,在结合估价材料并综合分析影响房地产价格因素的基础上，采用合理的估价方法对估价对象于价值时点的市场价值进行分析、估算和判定，完成估价工作，现将估价结论函告如下：估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据

估价对象：估价对象1巴中市玉山镇石门街1栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00818号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：1191.49平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0775号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：161.02平方米

估价对象2巴中市玉山镇石门街2栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00819号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：529.33平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0773号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇高水头街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：71.33平方米

估价对象3巴中市玉山镇石门街3栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00820号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：252.18平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0774号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：33.98平方米

估价对象4巴中市玉山镇石门街3栋2层2号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00821号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：324.22平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0775号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：43.69平方米

估价对象5巴中市玉山镇石门街4栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00822号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：551.28平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0776号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：71.73平方米

估价对象6巴中市玉山镇石门街4栋2层2号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00823号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：443.52平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0777号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：59.77平方米

估价对象7巴中市玉山镇石门街5栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00824号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：507.41平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0778号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇高水头街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：63.38平方米

估价对象8巴中市玉山镇公园街1、2、3、4栋-1楼，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00872号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：3240.73平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：-1层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0770号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：436.91平方米

详细清单见下表：吴春华、陈叙每房地产清单明细表价值时点：2024年4月28日价值类型：本次评估的价值类型为房地产市场价格，房地产市场价格是指对估价对象在现状用途、状态不变，在2024年4月28日房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下市场价格，即由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额

估价方法：成本法、收益法　　估价结果：估价对象在价值时点并满足本报告所述价值定义及“估价假设和限制条件”的估价结果市场价格人民币大写：壹仟叁佰肆拾柒万伍仟陆佰元整（小写：￥1347.56万元），估价结果四舍五入至小数点后两位，详见下表： 吴春华、陈叙每房地产估价结果一览表特别提示：1、本估价报告仅供估价委托人用于确定财产处置参考价使用，使用期限有效期为壹年，自2024年5月20日至2025年5月19日止，期满自动失效

估价结果在满足“估价假设和限制条件”下成立，在有效期内如遇市场行情、法律权属及实体状况发生变化足以影响估价对象价值情况时，应重新评估

本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请估价委托人及时通知本估价机构更正，否则，误差部分无效

估价结果包括房屋及其房屋占用范围内的土地使用权价值及附属设施的价值

估价报告有效期内相关法规及政策，估价对象质量及价格标准或有关房地产方面的法规等发生变化，并对房地产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价或调整估价报告结果

本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响

本报告书由“致估价委托人函”、“注册房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告

报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用时有效委托方对以上估价结果有异议，请在五日内向四川省信和房地产评估咨询有限公司书面提出

四川省信和房地产评估咨询有限公司二〇二四年五月二十日目 录一、估价师声明 12二、估价的假设和限制条件 13三、房地产估价结果报告 17（一)、估价委托人 17（二)、估价机构 17（三）、估价目的 17（四）、估价对象 17（五）、估价时点 24（六）、价值类型 24（七）、估价原则 24（八)、估价依据 25（九）、估价方法 26（十）、估价结果 27（十一)、注册房地产估价师 31（十二)、实地查勘期 31（十三)、估价作业期 31四、附件 32 一、估 价 师 声 明我们郑重声明:（一）我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的

（二）本估价报告中分析、意见和结论是我们自己公正专业的分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件以及使用报告说明的限制

（三）我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,也与有关当事人没有个人利害关系或偏见

（四）我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

（五）我们已于2024年4月28日对估价对象进行了实地查看，本次查勘仅限于对估价对象的外观和使用状况，对被遮盖、未暴露的部分，依据委托人提供的资料及行业标准或相关规范进行评估

（六）没有人对本估价报告提供了重要专业帮助

（七）参与本房地产估价的专职注册房地产估价师具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力

参加估价的注册房地产估价师 二、估价的假设和限制条件(一)一般假设 1、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》等资料，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整

2、本公司估价人员已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用

3、注册房地产估价师经现场查勘观察估价对象房屋建筑面积与估价委托人提供的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》复印件记载建筑面积大体相当，在无相应面积测绘专业机构测量的情况下，假设房屋实际建筑面积与估价委托人提供《房屋所有权证》《国有土地使用权证》复印件记载建筑面积一致

4、估价对象为整体房地产中的一部分，估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权

5、本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债务情况对估价结果的影响

估价结果以估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据为假设前提

6、估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价；（二)未定事项假设本次估价无未定事项假设

背离事实假设1、在价值时点，估价对象已抵押、已被人民法院查封，根据本次估价目的和《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）相关规定，本次估价不考虑估价对象已被查封、债权债务关系及强制变现等因素对估价对象市场价值的影响，同时未考虑拖欠物业费、水、电费等对估价对象价值的影响

2、根据估价人员的现场查看，部分估价对象现已出租，由于委托人未提供租赁合同，本次评估未考虑租赁影响

（四）不相一致假设本次评估经估价委托人、申请执行人现场指界及估价人员实际查勘地址与证载坐落一致为估价前提，若不一致，本次结果无效，特请报告使用者注意

依据不足假设： 1、估价委托人未提供估价对象的权属证明文件的原件，估价人员无法将估价委托人提供的权属证明文件的复印件和原件进行核对，本次估价以估价委托人提供的权属证明文件复印件与原件一致为假设前提

2、估价委托人及估价利害关系人未提供估价对象土地初始《国有建设用地使用权出让合同》，我们无法知晓出让合同是否约定土地使用权期间届满后是否无偿收回土地使用权及地上建筑物，考虑本次估价目的，本次估价以土地使用权期间届满后无偿收回土地使用权，地上建筑物按残余价值进行补偿的处理方式为估价前提

（六）估价报告使用限制1、 本报告为为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，不得用于其他目的

2、本报告有效期为壹年(2024年5月20日至2025年5月19日)

3、估价对象的房屋建筑面积是根据委托人提供的资料为依据，我们无法确保本报告估价对象的建筑面积和房地产权属状况与房地产权属登记部门房屋产权登记中所记载的上述内容有无差异，故本报告不能作为确定估价对象权属和面积的依据

4、委托方提供的资料和陈述的情况直接影响我们的估价分析和结论，因此委托方应对提供资料和陈述情况的合法性、真实性、完整性及其引起的后果负责；因其失实造成评估结果有误的，评估机构和评估人员不承担相应责任

5、如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正

6、未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体

7、本报告书应与估价对象的合法权证一并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责

8、本报告书由“致估价委托人函”、“注册房地产估价师声明”、“估价假设和限制条件”、“估价结果报告”和“附件”构成完整的估价报告

报告使用人应严格按照本估价报告全部完整地应用，否则由此引起的后果与本公司和估价人员无关

本报告经法定代表人签章，注册房地产估价师签字，评估机构盖章并作为一个整体时有效

9、估价对象应当符合国有土地上房屋使用方面的相关规定

10、估价报告有效期内相关法规及政策，估价对象质量及价格标准或有关房地产方面的法规等发生变化，并对房地产评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请评估机构重新确定评估价或调整估价报告结果

11、本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响

四川省信和房地产评估咨询有限公司 二〇二四年五月二十日 三、房地产估价结果报告 (一)估价委托人：四川省成都市中级人民法院 (二)估价机构：四川省信和房地产评估咨询有限公司 住 所：巴中市巴州区江北大道中段160号1101号 法定代表人：谯仕进 房地产估价机构备案证书编号：川建房估备字〔2018〕0108号 备案等级：贰级 　（三）估价目的：估价委托人在执行四川天府银行股份有限公司都江堰支行申请彭州市天瑞肠衣有限公司、马宗新、陈群英、吴春华、马小平、刘小燕、李方兰、陈焱、陈洹塘金融借款合同纠纷一案中涉案巴州区玉山镇石门街1栋2层1号等8宗商业房地产，因案件执行需要确定巴州区玉山镇石门街1栋2层1号等8宗商业房地产的处置参考价格

根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的有关规定，决定委托我公司对巴州区玉山镇石门街1栋2层1号等8宗商业房地产进行司法鉴定评估

本次估价目的是为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据（四）估价对象1、估价对象范围估价对象1巴中市玉山镇石门街1栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00818号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：1191.49平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0775号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：161.02平方米

估价对象2巴中市玉山镇石门街2栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00819号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：529.33平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0773号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇高水头街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：71.33平方米

估价对象3巴中市玉山镇石门街3栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00820号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：252.18平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0774号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：33.98平方米

估价对象4巴中市玉山镇石门街3栋2层2号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00821号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：324.22平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0775号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：43.69平方米

估价对象5巴中市玉山镇石门街4栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00822号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：551.28平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0776号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：71.73平方米

估价对象6巴中市玉山镇石门街4栋2层2号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00823号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：443.52平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0777号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：59.77平方米

估价对象7巴中市玉山镇石门街5栋2层1号，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00824号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇石门街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：507.41平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：2层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0778号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇高水头街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：63.38平方米

估价对象8巴中市玉山镇公园街1、2、3、4栋-1楼，依据委托人提供的《房屋所有权证》证号房权证巴房玉字第00872号、《房屋信息摘要3》记载：权利人为吴春华、陈叙每，房屋共有情况：共同共有，房屋坐落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），规划用途：商业 ，房屋结构：钢混，建筑面积：3240.73平方米，登记时间：2013/01/06；房屋总层数：10层，所在层数：-1层；《国有土地使用权证》（巴州国用（2013）第0770号）记载：土地使用权人为吴春华、陈叙每，座落：巴州区玉山镇公园街（现恩阳区玉山镇），土地权利性质：出让，土地用途：商服，使用终止日期：2052年12月20日，分摊土地面积：436.91平方米

2、估价对象权属状况

吴春华、陈叙每房地产清单明细表3、土地利用状况 位置：根据申请人陪同估价人员现场查看及指界，估价对象坐落于巴中市玉山镇石门街（现碧丰苑小区），宗地四至：东至高水头路、南至小寨街、西至石门街、北至高水头路，规划用途为商业，地理位置优

地形、地貌：估价对象所在地块利用无不良影响地势平稳，无明显的坡度，易于施工

从总体看，地基地质条件均适于建筑4、建筑物状况根据估价委托人的介绍及陪同估价人员实地查看，估价对象所在建筑物为钢混结构，1-4栋之间建有联廊，总层数为10层，层高约4.50米，建筑年份：2012年

至价值时点，估价对象已达到“六通一平”等，采光和通风条件良好，其整体维护保养情况较好，入户门为卷闸门

装饰装修：外墙面为墙砖；楼梯间内墙面刷涂料；估价对象1-6号：室内地面砖、塑钢窗等；估价对象7号：未安装窗户，室内未装修；估价对象8号：地面砖、墙面涂料

根据注册房地产估价师现场查看，估价对象部分已空置；不存在损毁、灭失、被征收或征用等情况

5、区位状况（1）坐落：估价对象位于巴中市恩阳区玉山镇碧丰苑小区；区域居住聚集度较好，小区内建有菜市场

（2）交通：估价对象所在区域道路通达度较好；区域内由东北临高水头街，西临石门街，南面临支路，道路通达度良好

对外交通便捷度较好（3）环境：估价对象所在区域内无固定污染源，无明显粉尘和噪音污染，周边环境较好，绿化及空气质量较好，区域治安状况较好，区域整体环境质量较好

（4）配套设施：周边教育设施：附近有玉山镇小明星艺术幼儿园，玉山小学；周边商场：和平花园便利店、特惠超市、老百姓超市车站店；周边医院：玉山镇中心卫生院；周边银行：玉山农村信用社(巴中农商银行玉山分行)、中国邮政储蓄银行(巴中市玉山镇支行)；文化娱乐：金豪娱乐会所

估价对象所在区域内路网密集，供水、供电、排水、通讯、光纤电视等基础设施管网齐全，市政基础设施完善

（五）、估价时点：2024年4月28日

　　（六）、价值类型：本次评估房屋价值是指对估价对象在现状用途、状态不变，在2024年4月28日房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下市场价格，即由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额

（七）、估价原则我们按照《房地产估价规范》的规定，遵循估价行业公认的估价工作原则，对估价对象进行独立、客观、科学的评价，并遵守国家保密规定

本次估价中我们还特别遵循以下估价原则：合法原则：估价对象在本次估价时其应当符合国家的法律、法规和有权机关的有关规定，用途、交易及处分方式，必须以房地产合法使用为前提；本次评估以委托方提供的相关权属资料载明事项体现合法原则

最高最佳使用原则：能给估价对象带来最高收益的使用，这种使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，本次估价中以其按合法持续使用为最高最佳使用

替代原则：房地产价格遵循替代规律，有相同的使用价格或相同效用、有替代可能的房地产会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致

价值时点原则：由于房地产市场是不断变化的，在不同的价值时点，同一宗房地产往往具有不同的价格水平，本估价报告对估价对象的房地产市场情况及自身情况的界定，我们的估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值

(八)估价依据本次估价的主要依据有：1、法律法规依据（1）《中华人民共和国民法典》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）《中华人民共和国土地管理法》；（4）《中华人民共和国担保法》；（5）《中华人民共和国资产评估法》；（6）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；（7）国家及地方有关房地产估价及房地产其它法律法规资料；2、房地产估价相关技术规程（1）中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产产估价规范》；（2）中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》；（3）关于印发《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）的通知（川建房发[2011]89号）3、委托方提供的有关资料：委托书、《房屋信息摘要3》复印件

4、估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料（1）本公司评估人员所调查得到的市场交易、案例等相关基础资料；（2）委托方提供的其它辅助资料和本公司估价人员现场查勘，调查所得的资料；（3）本公司收集的其它询价资料、参数资料和国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料

（九）、估价方法：1、估价方法适用性分析根据《房地产估价规范》(GB/T50291-2015)、《房地产估价基本术语标准》，房地产估价的常用方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等以及其他估价方法

比较法是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价进行处理后得到估价对象的价值或价格的方法

收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象的价值或价格的方法

成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法

假设开发法是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率，或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发后的必要支出及应得利润得到估价对象的价值或价格的方法

2、估价方法的选用在同一个房地产市场上相似的房地产的估价，应选用比较法作为其中一种估价方法

估价对象作为商业用房，周边无类似房地产交易，因此本次估价不采用比较法

具有收益或有潜在收益的房地产估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法

估价对象所在区域，周边租赁市场较活跃，故本次估价可采用收益法在无市场依据或市场依据不充分的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法，区域内房屋开发成本及土地取得成本资料易于收集，房屋开发成本及土地取得成本易于把握，因此宜采用成本法进行评估可采用成本法

具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法