东营市东营区滨河路999-1号（理想之城玫瑰园）3幢105房地产 <结束>

本次变卖对象为东营市东营区滨河路999-1号（理想之城玫瑰园）3幢105房地产，产权证号：鲁(2018)东营市不动产权第0030404号

其他信息详见《评估报告》备注：拍卖标的尚未腾空

东营市中级人民法院将于2024年10月10日10时起在京东网络司法变卖平台上（网址：http://sifa.jd.com/）进行公开变卖活动，现公告如下：一、变卖标的：本次变卖对象为东营市东营区滨河路999-1号（理想之城玫瑰园）3幢105房地产，产权证号：鲁(2018)东营市不动产权第0030404号

其他信息详见《评估报告》变卖价：3704229.12元，保证金：400000元，增价幅度：10000元

备注：拍卖标的尚未腾空

二、竞买人条件：本次变卖不限制竞买人数量，但受房产所在地限购政策约束，竞买人应当为具备购买资格且具备完全民事行为能力的自然人或法人

如参与竞买人未开设京东账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但必须在竞价程序开始前向法院提交委托材料（随带授权委托书、委托代理人身份证等），经法院确认后可参与竞买

竞买成功后，竞买人（法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到法院办理交接手续

如果买受人本人因客观原因无法来法院签订成交确认书或者领取标的的，买受人应向法院提交经公证的委托书，并由代理人携带经公证的委托书原件、委托人和受托人身份证明原件，到法院签订成交确认书、领取标的

如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为三、咨询、展示看样的时间与方式：自公告之日起至2024年10月8日止（节假日休息）接受咨询，有意者请与本院联系，统一安排查看标的

四、变卖方式：1、网络司法变卖期为60天，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时；24小时竞价周期内，其他变卖报名用户可加价参与竞买，竞价结束前5分钟内如有人出价，则系统自动向后延时5分钟（循环往复至最后5分钟内无人出价）

2、竞买人需要先报名缴纳等同于标的物变卖起拍价全款金额的变卖预缴款，才能取得变卖参与资格；至少一人报名且出价不低于变卖价，方可成交

五、特别提醒：标的物以实物现状拍卖，其面积、外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证

拍卖人对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响拍卖成交结果及成交价格

如有房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担

竞买人由于不满足购置资格要求而导致的无法过户、悔拍等情况本院不承担任何责任

六、对上述标的权属有异议者（包括被执行人），请于2024年10月8日前与本院联系

七、变卖成交买受人付清全部变卖价款后，凭法院出具的执行裁定书、协助执行通知书及变卖成交确认书自行至相关管理部门办理标的物权属变更手续

标的物交付手续由买受人自行办理，交易过程中产生的税费依照税法及相关法律规定由买卖双方各自承担

其他可能产生的物业费、水、电等欠费由买受人承担能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认

标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，变卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用

涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理

八、法院解除查封手续需要一定时间，变卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长

九、本标的物优先购买权人相关说明：有，黄静静

十、变卖竞价前意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），在线支付竞买保证金，具体要求请阅读竞价页面内的《竞拍须知》及京东网络变卖平台告知的司法变卖流程（参拍前必看）的相关准则

变卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入东营市中级人民法院指定账户，变卖余款须在变卖成交后7日内缴入法院指定账户（户名：山东省东营市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司东营东城支行，账号：6228401347054805461)付余款时需备注：（2024）鲁05执92号变卖余款，变卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息

竞买人在变卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的变卖须知十一、如果成交价等于变卖预缴款，则无需另外支付余款；如果成交价高于变卖预缴款，高出部分的变卖余款请于变卖成交后7日内缴纳至法院指定账户

十二、重要提示：依照《最高人民法院关于人民法院网络司法变卖若干问题的规定》第十八条规定，竞买人在变卖竞价程序结束前交纳变卖预缴款经人民法院或者网络服务提供者确认后，取得竞买资格

按照此项规定，向京东交纳变卖预缴款参拍的竞买人，京东需在确认其变卖预缴款到账之后，方能为竞买人开通竞买权限

由于竞买人注册账户、实名认证、开通网银、竞买人的开户银行向京东转账均需时间，为确保交纳的变卖预缴款能够在变卖竞价程序结束前到账，变卖标的变卖预缴款金额在1000万及以上的，或企业参与竞买的，建议请竞买人在变卖结束前，至少提前5个工作日办理报名及变卖预缴款交纳手续

如因竞买人未能及时完成报名及变卖预缴款交纳手续，导致京东在变卖结束前未能全额收到竞买人交纳的变卖预缴款，无法为竞买人开通竞买权限，所产生的一切后果由竞买人自行承担，上拍法院与京东平台均不就此承担任何责任

变卖预缴款金额往往数额较大，为避免在在线支付的过程中，因银行限额而导致无法支付的问题，建议竞买人提前去相关银行办理提高网银支付限额的业务

如变卖预缴款金额超出竞买人开户银行制订的最高网银支付限额，建议采取更换网银支付限额更高的银行卡支付、多日分多笔支付、多张银行卡分多笔支付等方式交纳变卖预缴款

京东作为款项接收方，不对银行制订的网银最高支付限额造成的支付障碍承担任何责任

在缴纳变卖预缴款过程中，如有疑问，请拨打京东司法变卖服务热线：4006229586

十三、依照《最高人民法院关于人民法院网络司法变卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）规定，竞买人成功竞得网拍标的物后，京东网拍平台将生成相应《司法变卖网络竞价成功确认书》并公示，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号等信息

竞买人在变卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的变卖须知法院咨询电话：18860677177、17853725226京东技术咨询电话：4006229586东营市中级人民法院二〇二四年九月十九日东营市中级人民法院将于2024年10月10日10时起在京东网络司法拍卖平台上（网址：http://sifa.jd.com/机构名称：东营市中级人民法院）进行公开变卖活动，现就有关的网络变卖事宜敬告各位竞买人：一、本《变卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容

二、本次变卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，变卖活动具备法律效力

参加本次变卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任

三、本次变卖不限制竞买人数量，委托他人代为竞买的，应当在竞价程序开始前经人民法院确认，并通知网络服务提供者

本次网络司法变卖的，下列机构和人员不得竞买并不得委托他人代为竞买与其行为相关的变卖财产：（一）负责执行的人民法院；（二）网络服务提供者；（三）承担拍卖辅助工作的社会机构或者组织；（四）第（一）至（三）项规定主体的工作人员及其近亲属

因不符合条件参加竞买的，由竞买人自行承担相应的法律责任四、变卖标的以现状进行变卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准

房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准本院对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响变卖成交结果及成交价格

如有房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担

五、第一次出价竞拍前意向竞买人须在京东注册账号并通过实名认证（已注册京东账号需通过实名认证），在线支付变卖预缴款，支付后系统自动冻结该笔变卖预缴款，具体要求请阅读竞价页面内的《竞拍须知》及京东网络拍卖平台告知的司法变卖流程（参拍前必看）的相关准则

变卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）冻结的变卖预缴款将自动转入东营市中级人民法院指定账户，其他竞买人的变卖预缴款在变卖后即时解冻

变卖未成交的（即流拍的），竞买人的变卖预缴款在变卖活动结束后即时解冻，变卖预缴款冻结期间不计利息

六、本变卖标的尚无已查明的优先购买权人，若有优先购买权人且参加竞买的，应于变卖开始前3个工作日向本院提交合法有效的证明（登记的证件信息必须与京东实名认证相一致），资格须经法院确认，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权

七、与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次变卖活动的整个过程

八、本次变卖是经法定公告期和展示期后才举行的，已就变卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次变卖资料中作了详尽的说明

法院对变卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保

所以请竞买人在变卖前必须仔细审查变卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，有意者请亲自到相关部门咨询，未咨询的竞买人视为对本标的现状的认可，责任自负

竞买人慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵

对变卖标的能否办理过户手续以及办理时间等情况，请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，法院不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用

标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定，由买卖双方各自承担

能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认

标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，变卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用

涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理

法院解除查封手续需要一定时间，变卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长

九、本次变卖活动，变卖期为60天，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时；24小时竞价周期内，其他变卖报名用户可加价参与竞买，竞价结束前5分钟内如有人出价，则系统自动向后延时5分钟（循环往复至最后5分钟内无人出价）

十、竞拍前竞买人应在京东在线缴纳等同于标的物变卖价全款金额的变卖预缴款

竞买人在对变卖标的物第一次确认出价应买前，按网拍系统提示报名缴纳变卖预缴款3704229.12元，系统会自动冻结该笔款项

变卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）冻结的变卖预缴款将自动转入法院指定账户，其他竞买人的变卖预缴款在变卖结束后即时解冻

变卖未成交的（即流拍的），竞买人的变卖预缴款在变卖活动结束后即时解冻，变卖预缴款冻结期间不计利息

十一、变卖成交后，如果成交价等于变卖预缴款，则无需另外支付余款；如果成交价高于变卖预缴款，高出部分的变卖余款买受人应在变卖成交后7日内前入法院指定账户(户名：山东省东营市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司东营东城支行，账号：6228401347054805461），并（凭付款凭证及相关身份材料）到东营市中级人民法院（东营市府前大街79号）签署《变卖成交确认书》，办理变卖标的物交付手续

十二、买受人逾期未支付变卖余款或未办理交接手续，法院可以裁定重新变卖

重新变卖时，原买受人不得参加竞买变卖成交后买受人悔拍的，变卖预缴款中的保证金部分不予退还，依次用于支付变卖产生的费用损失、弥补重新变卖价款低于原变卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与变卖财产相关的被执行人的债务

十三、买受人付清余款后应及时交接标的物，并自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果

十四、本次变卖活动计价货币为人民币，变卖时的变卖价、成交价均不含买受人在变卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费

十五、变卖标的物所涉及的税费及办理权证所需费用按法律规定办理，所产生的其他费用由买受人负担

十六、参加竞买的人应当遵守变卖须知的规定，不得阻挠其他竞买人竞拍，不得操纵、垄断竞拍价格，严禁竞买人恶意串标，上述行为一经发现，将取消其竞买资格，并追究相关的法律责任

十七、根据法律规定，法院有权在变卖开始前、变卖过程中，中止变卖或撤回变卖

因网络或其他不可抗力导致变卖无法正常进行的，法院待以上因素消除后视情况决定重新变卖，并不承担因此造成的损失

十八、为便于买受人及时收到人民法院拍卖相关的文书，竞买人在拍卖竞价前如实向京东网络司法拍卖平台提供确切的送达地址或者主动与法院联系

如需更改地址，买受人应及时与法院联系确认更改因提供的送达地址不确切，或未及时告知变更地址，导致法院有关法律文书无法送达的，由竞买人自行承担由此可能产生的法律后果

十九、凡发现变卖中有违规行为，可如实举报

法院咨询电话：18860677177、17853725226京东技术咨询电话：4006229586东营市中级人民法院二〇二四年九月十九日涉执房地产处置司法评估报告估价项目名称：东营市东营区滨河路999-1号3幢105房地产市场价值评估委 托 方：山东省东营市中级人民法院估 价 方：山东天诺土地房地产资产评估测绘有限公司估价人员：王卫江 宫平估价报告出具日期：二○二四年六月十九日估价报告编号：（东）天诺房估（2024）字第FE06号目 录3346一、致估价委托方函山东省东营市中级人民法院：受贵单位委托，山东天诺土地房地产资产评估测绘有限公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对东营市东营区滨河路999-1号（理想之城玫瑰园）3幢105房地产进行了估价，估价时点：二○二四年五月三十日

估价对象：东营市东营区滨河路999-1号3幢105房地产估价目的：为人民法院确定房地产市场价值提供参考依据

价值类型：市场价值，即估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额

经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）等法律法规和技术标准，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，估价人员进行了分析和测算，选定估价方法：比较法、收益法，最终确定估价对象于价值时点的市场价值为： 建筑面积：404.18平方米平均单价：14,320.00元/平方米总价取整：5,787,858.00元大 写：人民币伍佰柒拾捌万柒仟捌佰伍拾捌元整特别提示：1．本次估价不考虑估价对象原有的担保物权、其他法定优先受偿权对评估价值的影响

2．根据估价委托人提供的《山东省东营市中级人民法院委托函》

本次评估未考虑租约等对估价结果的影响3．本估价结果不应作为价格实现的保证

4．以上摘自本估价报告，本估价报告须完整使用，详细情况请阅读报告全文

5.估价报告应用的有效期：自估价报告出具之日起有效期为一年

6.如对报告有异议，请自签收报告初稿之日起3日内，通过山东省东营市中级人民法院向我公司书面提出

注：上述内容摘自本估价报告，详细内容见本估价报告正文

特此函告！山东天诺土地房地产资产评估测绘有限公司二○二四年六月十九日

二、估价师声明我们郑重声明：我们在本估价报告书中陈述的事实是真实和准确的

本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中以说明的假设和限制条件的限制

我们与估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见

我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》[GB/T50291-2015]进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘估价人员不承担对评估标的物建筑结构、质量进行调查的责任和其他被遮盖、未暴露及难以接触到部分进行检视的责任

本次评估为宗地范围内的有产权证房产，不包含宗地内的无证房产及其他附属物

没有人对本估价报告提供重要的专业的帮助本估价报告估价结果仅为委托方在本次估价目的使用

不得挪作他用报告的全部或部分内容不得复制、涂改或伪造

不得向委托方和报告评审部门以外的单位和个人提供

本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方应对资料的真实性负责

因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和人员不承担任何责任三、估价的假设和限制条件一、估价假设条件（一）一般假设1、估价委托人提供了关于估价对象的《山东省东营市中级人民法院委托书》、《中华人民共和国不动产权证书》等复印件等资料，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确和完整

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，经实地查勘，依常规经验判断，假定估价对象能正常安全使用

3、本报告价值是在现有市场状况下分析所得出的结论，假设房地产状况稳定，未考虑国家宏观政策发生的重大变化、政策优惠及遇到不可抗力时可能对房地产价值产生的影响

4、评估价值的影响因素包括拍卖房地产的瑕疵，但不包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先偿权

5、假设人民法院拍卖（或者变卖）财产之日的评估对象状况和房地产市场状况与实地查勘完成之日的状况相同

（二）未定事项假设 无未定事项假设

（三）背离事实假设在价值时点，估价对象为涉案房地产等，本次估价不考虑估价对象已被查封或已抵押、存在担保物权和其他优先受偿权的情况，不考虑委估对象债权债务等因素的影响

（四）不相一致假设无不相一致假设

（五）依据不足假设1、因估价委托人不能提供反映估价对象租赁、法定优先受偿权等状况的 相关证明材料，估价人员虽进行了尽职调查仍然难以取得该材料

本次估价假 设估价对象不存在优先受偿权及租约等限制如果估价对象存在优先受偿权或 设立租赁权，则对估价对象的变现价值有一定影响，特提醒报告使用人注意

2、房地产估价师无法掌握估价对象是否存在拖欠税费、水电费等情况及金额，本次估价未考虑拖欠上述费用金额对评估价值的影响

3、本次评估范围是东营市东营区滨河路999-1号3幢105房地产，该房屋另有改扩建部分，特请报告使用人注意

二、评估结果使用特别提示1、因财产拍卖（或者变卖）日期与价值时点不一致，评估对象状况或者房地产市场状况的变化会对评估结果产生影响；2、在评估结果有效期内，评估对象状况或者房地产市场发生明显变化的，评估结果应当进行相应调整；3、委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告，违反该规定使用评估报告的，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任；4、评估结果不等于评估对象处置可实现的成交价，不应被认为是对评估对象处置成交价的保证

三、估价报告使用限制1、本估价报告和估价结果仅作为估价委托人在本次估价目的下使用，不得作为他用

2、未经估价单位书面同意，本估价报告和估价结果的全部或任何部分均不得使用于公开的文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表

本估价报告对任何第三者和其他目的、用途不承担责任3、本估价报告使用期限自估价报告出具之日起壹年内有效

如超过有效期或在有效期内房地产市场、国家经济形势、宏观经济政策、城市规划、相关税费和银行利率发生变化，或发生自然灾害及其他不可抗力对估价对象价格产生影响，估价结果应相应进行调整或重新估价

4、本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，本估价机构不承担责任

5、本估价报告须经我估价机构加盖公章及在该公司注册的两名房地产估价师盖章后方能生效

6、本估价报告由本估价机构负责解释

四、房地产估价结果报告（一）、委托方1．单位名称：山东省东营市中级人民法院2．联系电话：略（二）、估价方单位名称：山东天诺土地房地产资产评估测绘有限公司单位地址：东营市府前大街51号证书编号：鲁评082007资格等级：二级资质联系电话：0546-7177751法定代表人：王卫江（三）、估价对象1、房地产概况：本次估价对象位于东营市东营区滨河路999-1号（理想之城玫瑰园）3幢105的房地产价值进行了估价，截至估价时点，《中华人民共和国不动产权证书》产权证号：鲁(2018)东营市不动产权第0030404号，权利人：胡振亮，共有情况：单独所有，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质：出让/市场化商品房，用途：城镇住宅用地/住宅，房屋建筑面积:404.18平方米，套内建筑面积为365.20平方米，房屋分摊建筑面积为:38.98平方米，房屋结构:钢混，房屋总层数:4层，所在层数:-1-3层

该房屋另有改扩建部分，经测量其中：-1层改扩建面积22.1平方米； 2层西和3层西改扩建面积均为16.5平方米；3层设备间7.6平方米

另有南，北小院，地下停车位一处：133号财产范围包括建筑物、分摊的国有建设用地使用权及配套设施，不包括动产、债权债务等其他财产或权益

装修标准及设备配置情况如下：外墙：部分外墙砖，部分真石漆；入室门：入室防盗门；窗：断桥铝窗；室内地面：一层客厅瓷砖地面，楼上卧室铺木地板；室内门：木门；门窗口套；内墙面、顶棚:部分乳胶漆，部分壁布，顶棚部分乳胶漆，部分屋顶作造型吊顶；厨房、卫生间：墙面瓷砖到顶，地面铺地砖；楼内有楼梯，石踏步，木扶手；电:分户配电箱,开关、插座面板和灯座均能正常使用;水、电、暖、气齐全

绿化覆盖率高，小区门口设有值班岗亭，安装门禁系统2.市政基础设施条件评估对象市政基础设施配套基本齐全，已达到“七通一平”（即供水、排水、通路、通讯、供电、供气、供暖及场地平整）

3.周边环境该估价对象位于滨河路999号（理想之城玫瑰园），玫瑰路以南，香山路以东，玉兰路以西，滨河北路以北

附近有东营区第二实验幼儿园、理想之城幼儿园、东营区文华学校、动物园、植物园、万象游乐城、银行、超市等，自然环境良好，人文环境良好，交通便捷，公共配套设施较好，基础设施完备，是东营市较为理想的生活居住场所

4.一般因素及市场背景分析（1）、城市资源状况东营市，山东省辖地级市，别称油城、东方湿地之城、黄河水城，位于山东省北部，东、北临渤海，西与滨州市毗邻，南与淄博市、潍坊市接壤，地势沿黄河走向自西南向东北倾斜，属暖温带大陆性季风气候，总面积8243平方千米

截至2022年10月，全市辖3个区、2个县截至2022年末，全市常住人口220.9万人

（2）、经济概况2023年全年我市生产总值为3899.06亿元，按不变价格计算，比上年增长7%

分产业看，第一产业增加值为195.24亿元，比上年增长4.2%;第二产业增加值为2222.88亿元，比上年增长7.3%;第三产业增加值为1480.94亿元，比上年增长6.9%

（3）、城市规划与发展目标顺应人口转移趋势，适应资源环境承载能力要求，统筹安排城镇生产、生活空间，加强行政区划管理，构建“一心、两翼”的全域城乡空间格局

强化交通干线、水系等轴线功能，构筑区域东西协同发展轴和“一心、两翼”南北联动发展轴，推动各板块融合互动发展

沿轴线集聚生产要素，形成全市良好发展格局一心：东城、西城、垦利、黄三角农高区等构成中部都市核心，按照“中心城区＋卫星城”架构，建立“一主一副一次三组团多片区”发展格局，优化总体设计，科学定位城市成长坐标，推进各组团生态间隔、快速连接、协同发展

东城为主中心，强化高端平台打造，建设全市政治经济文化中心西城为副中心，深化油地校融合，推进城市更新，实现老城迸发新活力，新区彰显新魅力

垦利为次中心，以中心城区的理念和标准进行规划建设管理，凸显黄河文化和农业景观本底特色，建设生态、文化、宜居的复合型中心

黄三角农高区、东营临港临空产业区、东营高新技术产业开发区等为特色片区，突出高端产业培育，发展产城融合经济体系，建设城郊型、体验型功能区，加快融入中心城区发展

两翼：南翼包括广饶（广饶县城、稻庄、大王等）发挥广饶全国百强县、国家县域新型城镇化建设示范县的示范带动作用，推动城乡融合发展

北翼包括东营港、河口、利津等坚持东营港、河口一体化发展，加快港产城融合，带动由沿海到内陆联动发展

推动利津跨越发展，补齐基础设施、公共服务体系等方面短板，加强与中心城区的联系

（4）、东营房地产市场运行情况2023年，东营市的房地产运行情况呈现出一定的波动和变化

在房地产供应方面，东营市各县区在2023年共有276个预售许可证供应的住宅和商业及办公用房

其中，全年供应住宅10082套，车库储藏室等5912套，商业及办公用房1696套

然而，当年签约的住宅数量仅为3542套，商业及办公用房为443套，显示出市场的签约率相对较低

具体到各个月份，东营市的房地产市场也呈现出不同的特点

例如，2023年9月，东营楼市有1389套商品房获准入市，其中住宅1047套，相比前一个月，商品房预售套数虽然有所回落，但住宅预售套数却有所回升

然而，到了2023年10月，东营楼市新入市的商品房数量降至935套，环比回落32.69%，显示出市场活跃度有所下降

在房价方面，2023年东营市的房价整体呈现出波动上涨的趋势具体来说，从1月到12月，东营市的房价在7100元至7700元之间波动，其中最高点在7月份，达到7686元/㎡，而最低点在1月份，为7755元/㎡

这种波动可能与市场供需关系、政策调整以及经济环境等多种因素有关

在政策方面，东营市也采取了一系列措施来支持房地产市场的发展例如，延长了购房补贴支持政策和支持新市民、青年人购房补贴政策的实施期限，并建立了房地产开发项目“一官两员”制度，以提升房地产开发项目监管服务水平

这些政策的实施，无疑为东营市的房地产市场提供了一定的支持总的来说，2023年东营市的房地产运行情况呈现出波动上涨的特点，市场供需关系和政策调整等因素对房价和市场活跃度产生了影响

然而，随着政策的持续支持和市场环境的逐步改善，未来东营市的房地产市场仍有望保持稳定发展

（5）、交通条件2022年，东营市完成公路客运量230.73万人，比上年增长5.4%；公路旅客运输周转量42815.21万人千米，下降8.7%；公路货物运输量5242.78万吨，增长14.5%；公路货物运输周转量1125546.34万吨千米，增长15.0%

全年完成港口货物吞吐量6333.74万吨，增长7.1%

其中集装箱吞吐量70043个标箱，增长59.1%胜利机场旅客吞吐量43.41万人，下降36.4%；货邮吞吐量880.99吨，增长24.9%

截至2022年底，东营市等级公路通车里程9357.99千米，干线公路里程889.04千米，其中国道432.19千米、省道456.85千米，县道645.95千米，乡道1759千米，专用公路1157.14千米，村道4906.86千米

（6）、基础设施途经东营的京沪高铁辅助通道天津至潍坊高速铁路等高铁通道列入国家规划并推进实施，黄大铁路东营段、东营港疏港铁路开通运行，东青高速青州何官互通立交、长深高速广饶至高青段建成通车，胜利机场通航城市增至15个

东营港10万吨级航道、25万吨级单点系泊工程加快推进建成黄水东调应急工程，新增广南水库库容2000万立方米

南水北调工程配套工程竣工，新增调水能力2亿立方米实施了城东防潮堤等三项海堤改造提升工程

4G网络实现全覆盖，建成5G基站1790个，上云企业达到4500多家

（四）、估价目的为人民法院确定房地产市场价值提供参考依据

（五）、估价时点二○二四年五月三十日价值时点为所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间

本次估价项目，以估价人员现场查勘之日作为本次估价的价值时点（六）、价值定义本次估价采用的公开市场价值标准为估价对象房地产在公开市场上最可能形成的客观合理价格

估价结果为估价对象在规定用途下的房地产价格（七）、估价依据（一）国家及有关部门颁发的法律、法规、条例 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国城市地产管理法》； 3、《中华人民共和国城乡规划法》； 4、《中华人民共和国民法典》；5、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 6、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》； 7、《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》； 8、《中华人民共和国拍卖法》及其实施细则； 9、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》（法释[2011] 21号）；10、《司法鉴定程序通则》

（二）本次评估采用的技术规程 1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）； 2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

（三）委托方提供的资料1、《山东省东营市中级人民法院委托书》；2、《中华人民共和国不动产权证书》等复印件；（四）估价机构搜集的资料 1、现场查勘资料；2、估价人员市场调查搜集的其他资料等

3、委估对象现场勘察记录和委托方提供的证明材料4、本估价机构掌握的房地产市场相关资料（八）、估价原则合法原则：估价对象房地产符合城市规划对土地用途、容积率、覆盖率、建筑高度、建筑风格的要求，即应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价

估价时点原则：估价结果应是估价对象在估价时点客观合理价格和价值

由于房地产市场是不断变化的，因此在不同估价时点，同一项房地产往往具有不同的价格水平

本次评估对房地产的市场情况及其自身情况的界定，均以其在估价时点的状况为准

替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格

根据经济学原理，在同一个市场内效用相同的商品的价格将趋于一致，这一原理同样适用于房地产市场

本次评估中采用市场比较法进行价格测算时，即是依据该原则

通过调查取得估价对象附近地区与估价对象类似的房地产作为参照实例，以近期内成交的价格作为客观价格，确定估价对象在评估时点的价格取值依据

最高最佳使用原则：以估价对象最高最佳使用为原则，在合法前提下的最高最佳使用原则是能使该房地产获利最大的使用方式

房地产价格受土地与建筑物组合状态的影响，两者的配合适当均匀时，房地产的效用便能高度发挥，达到最高最佳使用状态

估价对象现在的用途下，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价

（九）、估价方法根据《房地产估价规范》,通行房地产的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法等

本项目的估价思路与方法为：根据估价对象的实际情况和委托方提供的有关资料及估价人员的市场调查资料，在遵守有关法规、政策、和符合估价技术标准的基础上经过评估人员的实地勘察和认真分析，决定此次估价采用比较法、收益法对估价对象进行评估，经过综合分析后，最终决定估价对象的房地产现时市场价格

（十）、估价结果本机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于价值时点的市场价值为： 建筑面积：404.18平方米平均单价：14,320.00元/平方米总价取整：5,787,858.00元大 写：人民币伍佰柒拾捌万柒仟捌佰伍拾捌元整（十一）、估价人员 项目负责人： 王卫江 注册房地产估价师其他估价人员： 宫 平 注册房地产估价师(十二)、估价作业日期二○二四年五月三十日至六月十九日

(十三)、估价报告的有效期估价报告自二○二四年六月十九日起一年有效山东天诺土地房地产资产评估测绘有限公司二○二四年六月十九日

五、附 件《山东省东营市中级人民法院委托书》复印件《中华人民共和国不动产权证书》等复印件现场勘查照片复印件位置示意图估价机构证明材料复印件估价师证明材料复印件

位置示意图