拍卖公告
资产处置主体西部产权交易所有限责任公司扫码可在手机浏览咨询电话提交意向后可查看参考价值无招募时间2025年02月20日-2025年08月19日资产类型股权流程提交意向洽谈公告详情汉中美康颐养产业运营管理有限公司“美康熙苑”项目股权融资推荐书汉中美康颐养产业运营管理有限公司“美康熙苑”项目股权融资推荐书致：意向投资方党的十九大、二十大多次提及要大力发展大健康产业
特别是，今年初国务院办公厅发布“1号文”，聚焦银发经济，《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》成为我国首个支持银发经济发展的专门文件
去年政府工作报告提出“实施积极应对人口老龄化国家战略”、“大力发展银发经济”，医养产业作为银发经济最刚需的一个环节，是未来最具潜力的蓝海市场，规模庞大且持续增长，到2030年，中国养老产业规模将到达13亿元人民币
美康公司深耕医养产业多年，现有意寻找有一定资金实力及产业资源的战略合作伙伴，来汉投资“美康熙苑（商业化品牌）”医康养项目，现将“美康熙苑”项目基本情况及合作需求介绍如下：汉中美康颐养产业运营管理有限公司（以下简称“美康颐养公司”或“项目公司”）成立于2015年10月，是汉中市首家以国有资本为主导的混合所有制医养结合企业（其中国有持股比例为51%），公司位于汉中市南郑区梁山大道中段，注册资本人民币5000万元
公司核心业务是为社会提供高品质的医养结合服务，主要包括高龄慢病护理、临终关怀、癌症末期、失能、失智老人的养老难题、针对有长期医疗需求，且生活难以自理的老人提供全生命周期的医康养结合服务
一、项目基本情况：项目总投资约人民币4.5亿元，占地面积75亩（土地用途为住宅用地），总建筑面积73207平方米，分为颐养中心、美康医院、文娱中心、培训中心、会务餐饮行政综合楼五大板块
其中：颐养大楼三栋共计建筑面积36199平方米；美康医院21560平方米；文娱中心二层共计5218平方米；教育培训中心三层3587平方米；会务、餐饮及行政综合楼6643平方米
目前已完成全部土建工程，行政综合楼、康养A栋、文娱中心均已装饰完成投入使用，康养B、C栋装修工程已完成80%
2021年在汉中市政府的批准下，园区美康医院部分（占地26亩，建筑面积21560平米）整体转让至汉中市最大的公立三甲医院-汉中市中心医院，引进三甲医院康复及老年病院区入住园区，充分保障了园区的医疗服务能力
美康医院转让后，项目总投约3亿元，剩余土地面积约49亩，建筑面积51647平米
出售美康医院后剩余建筑物为：颐养大楼三栋共计建筑面积36199平方米（共计床位800张），分别为A栋12484平米、B栋10600平米、C栋13115平米；文娱中心二层共计5218平方米；教育培训中心（幼儿园）三层3587平方米；会务、餐饮及行政综合楼6643平方米
二、项目公司运营基本情况：项目公司主营业务分三块，一是针对高龄及非自理老人提供医养结合养老服务；二是针对术后康复、癌症晚期的照护服务及安宁疗护；三是服务于国防、军工、航天、省工疗等单位的机构疗休养服务
目前项目公司约有员工114人（其中：中高级职称15人），其中管理人员约20人，营销人员约12人，居家养老服务人员8人（长护险上门服务），医护人员11人，照护人员约63人
三、项目公司现有股权情况介绍项目公司由汉中美康健康服务有限公司、汉中市城市建设投资开发有限公司、汉中市投资控股集团有限公司共同出资组建，其股权结构如下：股东姓名认缴出资额（万元）实缴出资额（万元）持股比例汉中美康健康服务有限公司（民企，项目运营方）2450245049%汉中市城市建设投资开发有限公司（国企）63063012.6%汉中市投资控股集团有限公司（国企）1920192038.4%四、项目资产、负债状况目前项目公司评估净资产约为人民币14300万元，主要资产为：土地49亩（住宅用地），地上建筑物51,647平米，以及其他养老设施设备，2021年公司评估资产价值约45304.7万元；整体负债约31000万元（因部分工程未完成竣工决算，此为预估负债最大值）
五、融资用途1、用于完成B、C栋装饰收尾工程，增加可运营床位600张，添置信息化管理软件，进一步保障运营收入
2、把A栋改造成护理院，需要添置医疗设施、设备，招募医疗专业人才，申请进入医保系统，提高医疗收入比例
3、建立人才培训基地，提升养老管理人才水平、培训养护人才的专业能力，为将来品牌、运营输出储备人力资源
4、加大宣传力度，以项目公司为据点，以西安市为中心辐射全国，建立医养健康产业生态链
5、支付工程欠款、经营性欠款等
六、投资项目的优势1、投资美康社会层面的价值：项目积极响应国务院办公厅发布“1号文”，切实推动银发经济发展，积极践行总书记和党中央提出的指示，不仅可以解决老年人的医疗和养老需求的社会问题，还可以促进就业增长、推动相关产业发展、构建和谐社会以及推动健康中国战略的实施
2、投资美康运营层面的价值：项目建成后有可运营床位800张，运营正常后预计年收入10800万元
预计每年运营付现成本约为5000万元，每年可现金结余6800万元
项目总投2.8亿元，保守预估5年可收回全部投资，有良好的投资回报率，项目具有稳健可持续经营性，长期收益稳定的特征
序号项目床位数量月均单床收入（元）月均收入（万元）标准经营年均收入（万元）2024年（40%入住率，万元）2025年（60%入住率，万元）2026年（80%入住率，万元）1二级护理院（A栋）2803504,2001,6802,5203,3601.1高龄慢病及重度失能1508,0001201,4405768641,1521.2安宁疗护5010,000506002403604801.3癌症晚期照护5012,000607202884325761.4ICU护理3060,0001802,1608641,2961,7282颐养园区（半失能B栋）2686,0001611,9307721,1581,5443失智及阿尔兹海默症（C栋）2528,0002022,4199681,4521,9354会议餐饮180,0008963858775收入合计1,13013,5655,4268,13910,8523、投资美康资产层面的价值：项目地处汉江河畔，环境优美，项目用地为七十年产权住宅性质，升值空间巨大，园区内设三甲医院、南边为汉中名校，周边地价逐年增长
医疗养老大健康产业的资产价值和投资回报具有抗经济周期属性，在经济下行或低利率环境下，这类投资的需求仍然稳定
4、投资美康资本层面的价值：大健康产业未来必是资本市场青睐对象，随着我国人口老龄化加剧，医养产业的市场规模持续扩大
据统计，2017-2021年我国医养结合行业市场规模年均复合增长率约为17.92%
目前我国银发经济规模在7万亿元左右，到2035年有望达到30万亿元左右，银发经济发展潜力巨大
另外，医养产业投资回报率相对较高，尤其是医疗服务和养老设施方面
例如，上市企业的康养业务收入多数保持较高增长，医养护理毛利率最高可达25%左右
美康熙苑抢占市场先机，拥有丰富管理运营经验，积累了大量人群健康数据和行为数据，这些数据对于风险评估和管控具有重要价值
项目现处于成长期，养老市场风口未来三到五年必然会到来，此时也是投资项目的最好时机，待养老市场爆发时，市场刚需经营利润也会随之大幅上升，项目即可进入资本市场，可为投资者在资本市场获取理想的收益
七、股权合作提案及诉求（一）合作对象要求对中国养老产业，特别是医养结合产业发展前景及市场需求爆发式增长之理念高度认可，具有较强资金实力，能够为项目公司带来战略型发展资源的产业资本投资方，大型国企业及上市公司优先
（二）股权合作方式股权转让或增资扩股均可
（三）股权释放比例可接受投资方控股，投资方进入后，在新的股权架构下，原股东汉中美康健康服务有限公司持股比例不低于20%
（四）投资后公司治理由股权比例最大方推荐董事长及法定代表人，汉中美康健康服务公司推荐总经理，由汉中美康公司现有团队负责项目公司日常运营
八、项目未来规划1、以汉中美康熙苑为起点，打造行业标杆，着力银发经济方向，最终以品牌及运营管理轻资产输出，联合有实力的资本方在全国范围内进行品牌化、连锁化发展
2、依托机构养老强大的专业服务能力为保障，切入社区及居家养老服务领域
为老年人群提供医疗保健、养老照护、康复理疗、精神慰藉、老年教育、养老辅具（用品）等增值及衍生服务
3、开展养老医、照、护理人才专业培训，人才输出
据相关统计，现我国对养老护理员的需求达到600万名，目前相关从业人员不足100万名
养老服务人才市场紧缺，是养老服务环节面临的重要难题通过与相关院校进行战略合作，整合国内外教育专家团队，打造多层级养老人才培养体系，同时面向高校、政府、企业、机构、社会组织，开展养老职业技能培训，为养老机构和社会输送专业的养老人才
总论：本项目国家政策鼓励支持、地方政府高度重视，地理位置优越，毗邻汉江河畔，环境优美气候宜人，硬件设施齐全、智能化管理、未来医养产业刚性需求、前景广阔、市场巨大，有极为稳定的现金流及长期、可持续且稳健的投资回报
欢迎贵方投身中国养老事业，深度参与极富发展潜力，市场规模达万亿级的医养结合产业，携手共创辉煌！汉中美康颐养产业运营管理有限公司2024年5月23日更多信息补充材料美康熙苑项目简介24.02.pdf美康熙苑定位及服务特色.pdf
