高唐县喜洋洋乳业有限公司位于高唐县盛世路西侧、光明路南侧的国有工业用地使用权、房产及地上附着物一宗 <即将开拍>

涉执房地产处置司法评估报告 估价项目名称：高唐县喜洋洋乳业有限公司位于高唐县盛世路西侧、光明路南侧的国有工业用地使用权、房产及地上附着物市场价格评估估价委托人：高唐县人民法院房地产估价机构：山东成达土地房地产资产评估测绘有限公司注册房地产估价师：张增坤（注册号：3720190070）成宗骏（注册号：3720240179）评估报告出具日期：2025年3月18日评估报告编号：鲁成（2025）估字036号

致 估 价 委 托 人 函高唐县人民法院：受贵院委托，我评估公司本着独立、客观、公正的原则，对委托评估的高唐县喜洋洋乳业有限公司位于高唐县盛世路西侧、光明路南侧的国有工业用地使用权、房产及地上附着物于2025年2月26日现场实地查勘后进行了评估测算，评估工作现已完成，现将报告主要内容说明如下：估价目的：为高唐县人民法院确定财产处置参考价提供参考依据

估价对象：根据估价委托人提供的《高唐县不动产登记查询证明》、《建设用地使用权、宅基地使用权登记信息》、《国有土地使用权证书》、《高唐县房屋登记簿》、《高唐县喜洋洋乳业有限公司宗地平面图》、《房产测量平面图》影印件及现场勘查确定估价对象权属状况如下：价值时点：2025年2月26日（现场实地查勘完成之日）

价值类型：根据估价目的，本报告所采用的价值类型为市场价格估价方法：根据估价目的，结合估价对象具体状况，本次房地产采用成本法（房地分估路径）进行评估，其中土地使用权采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估

估价结果：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经分析和测算，确定在满足本报告“估价假设和限制条件”前提下，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的综合分析，最终确定估价对象于价值时点的估价结果为585.97万元，人民币大写：伍佰捌拾伍万玖仟柒佰元整，房地产估价结果汇总见下表

房地产估价结果汇总表币种：人民币特别提示： 1、本评估报告使用期限为一年，自2025年3月18日至2026年3月17日

2、以上内容摘自评估报告，详细内容见《估价结果报告》

若当事人、利害关系人对报告有异议，请在收到报告之日起五日内以书面形式通过高唐县人民法院向我公司提出

3、经注册房地产估价师现场实地查勘核对，估价对象《高唐县房屋登记簿》（业务宗号：201309060020）登记4号、5号房屋现已灭失，本次未予评估

估价对象《高唐县房屋登记簿》（业务宗号：201309060020、业务宗号：201309060016）登记6号、8号房屋经注册房地产估价师现场查勘测量核对，实际面积与登记面积不一致，经与人民法院沟通确认，本次登记6号、8号房屋以现场实测面积按有证房产进行评估

估价对象《高唐县房屋登记簿》记载2号、3号、7号、9号房屋证载登记结构均为混合结构，经注册房地产估价师现场查勘核对，实地查勘结构均为其他结构，实地查勘结构与证载登记结构不一致，经与人民法院沟通确认，本次评估2号、3号、7号、9号房屋结构以现场实地查勘结构按有证房产进行评估

地上无证建筑物、附属物的面积、工程量根据现场实际测绘获取，仅为本次评估服务，不作为确权的依据，提请报告使用人注意

4、估价委托人或者评估报告使用人应当按照法律规定和评估报告载明的用途、使用人、使用期限等使用范围使用评估报告

否则，房地产估价机构和注册房地产估价师依法不承担责任5、估价结果仅为人民法院确定财产处置参考价服务，不是估价对象处置可实现的成交价格，也不应当被视为对估价对象处置成交价格的保证

最终的处置价格应该由估价委托人根据处置方式、市场参与程度、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定

6、财产拍卖或者变卖之日与价值时点不一致，可能导致估价结果对应的估价对象状况、房地产市场状况、欠缴税费状况等与财产拍卖或者变卖时的相应状况不一致，发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后才可使用

7、在评估报告使用期限或者估价结果有效期内，评估报告或者估价结果未使用之前，如果估价对象状况或者房地产市场状况发生明显变化的，估价结果应当进行相应调整后或委托估价机构重新估价才可使用

山东成达土地房地产资产评估测绘有限公司 法定代表人：程新军 二○二五年三月十八日目 录注册房地产估价师声明………………………………………………（08）估价假设和限制条件…………………………………………………（09）估价结果报告…………………………………………………………（13） 一、估价委托人……………………………………………………（13） 二、估价机构………………………………………………………（13） 三、估价目的………………………………………………………（13） 四、估价对象………………………………………………………（13） 五、价值时点………………………………………………………（18） 六、价值类型………………………………………………………（18） 七、估价原则………………………………………………………（19） 八、估价依据………………………………………………………（20） 九、估价方法………………………………………………………（22） 十、估价结果………………………………………………………（26） 十一、注册房地产估价师…………………………………………（28） 十二、实地查勘期…………………………………………………（28） 十三、估价作业期…………………………………………………（28）附 件…………………………………………………………………（29）注册房地产估价师声明注册房地产估价师根据自己的专业知识和估价师职业道德，在此郑重声明：1、注册房地产估价师在评估报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏

2、评估报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到评估报告中已说明的估价假设和限制条件的限制

3、注册房地产估价师与评估报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利益关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见

4、注册房地产估价师依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》、《房地产估价基本术语标准》、行业标准《自然资源价格评估通则》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写评估报告

5、注册房地产估价师成宗骏会同法院工作人员、申请人及被申请人于2025年2月26日对本评估报告中的估价对象内外部状况进行了实地查勘并进行了记录

6、没有人对本评估报告提供重要专业帮助，本评估报告由山东成达土地房地产资产评估测绘有限公司负责解释

7、使用本报告，请注意估价假设和限制条件及报告说明

参与本次评估的注册房地产估价师：张增坤（注册号：3720190070） 成宗骏（注册号：3720240179）估价假设和限制条件本次评估的一般假设（1）估价委托人提供了估价对象的《高唐县不动产登记查询证明》、《建设用地使用权、宅基地使用权登记信息》、《国有土地使用权证书》、《高唐县房屋登记簿》、《高唐县喜洋洋乳业有限公司宗地平面图》、《房产测量平面图》影印件，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整

（2）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用

（3）经注册房地产估价师现场查勘测量核对，估价对象《高唐县房屋登记簿》（业务宗号：201309060020、业务宗号：201309060016）登记6号、8号房屋实际面积与登记面积不一致，经与人民法院沟通确认，本次登记6号、8号房屋以现场实测面积按有证房产进行评估；《高唐县房屋登记簿》（业务宗号：201309060020）登记4号、5号房屋现已灭失，本次未予评估

地上无证建筑物、附属物的面积、工程量以现场实际测绘为准；其他证载建筑物建筑面积以《高唐县不动产登记查询证明》、《高唐县房屋登记簿》记载建筑面积为准

（4）注册房地产估价师未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任

（5）注册房地产估价师对估价对象的查勘限于外观状况与目前维护使用状况，注册房地产估价师不承担对估价对象建筑结构、质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行查勘的责任

（6）注册房地产估价师已对评估对象被迫转让及处置后被执行人不自愿配合交付因素对估价结果的不利影响给予了关注

（7）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：①交易双方自愿地进行交易；②交易双方处于利己动机进行交易；③交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；④交易双方有较充裕的时间进行交易；⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价

（8）估价委托人未明确估价对象存在欠缴税金及相关费用，包括税收、物业费、供暖费、水电气费等及其滞纳金，本次评估假定估价对象不存在欠缴税金及相关费用，请报告使用人注意

（9）估价委托人未书面明确估价对象交易税费负担方式，本次评估价格不包含交易过程中应缴纳的各项税费

按照法律法规规定，交易税费（增值税、所得税、其它相关交易费用等）由相应的转让人和买受人各自负担

2、未定事项假设无未定事项假设

3、背离事实假设（1）本次评估未考虑估价对象抵押、查封、租赁以及原有担保物权和其他优先受偿权对价值的影响

（2）本次评估未考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费、办理产权证书等财产处置费用对价值的影响

4、不相一致假设（1）估价对象《高唐县房屋登记簿》（业务宗号：201309060020）登记4号房屋建筑面积100.38㎡、5号房屋建筑面积31.74㎡，经注册房地产估价师现场实地查勘核对，4号、5号房屋现已灭失，本次未予评估

（2）估价对象《高唐县房屋登记簿》（业务宗号：201309060020、业务宗号：201309060016）登记6号、8号房屋经注册房地产估价师现场查勘测量核对，实际面积与登记面积不一致，经与人民法院沟通确认，本次登记6号、8号房屋以现场实测面积按有证房产进行评估

（3）估价对象《高唐县房屋登记簿》记载2号、3号、7号、9号房屋证载登记结构均为混合结构，经注册房地产估价师现场查勘核对，实地查勘结构均为其他结构，实地查勘结构与证载登记结构不一致，经与人民法院沟通确认，本次评估2号、3号、7号、9号房屋结构以现场实地查勘结构按有证房产进行评估

5、依据不足假设（1）估价委托人未提供《国有土地使用权证书》、《房屋所有权证书》原件供估价人员核查，估价数据来源于估价委托人提供的《高唐县不动产登记查询证明》、《建设用地使用权、宅基地使用权登记信息》、《国有土地使用权证书》、《高唐县房屋登记簿》影印件，本次评估假设估价委托人提供的上述影印件与《国有土地使用权证书》、《房屋所有权证书》原件一致

（2）因当事人原因，注册房地产估价师未进入证载1号房1层部分间隔房间、证载2号房部分间隔房间、证载6号仓库、无证3号车间内部进行查勘，通过对相邻用途、性质相同房屋内部现场查勘，本次评估假定证载1号房1层内部装修为简单装修，证载2号房部分间隔房间、6号仓库、无证3号车间内部地面为水泥地面，墙面抹白灰，提请报告使用人注意

（3）地上无证建筑物、附属物的面积、工程量根据现场实际测绘获取，仅为本次评估服务，不作为确权的依据，提请报告使用人注意

6、评估报告使用限制（1）本评估报告按估价目的提供给估价委托人使用，不作他用

若改变估价目的及使用条件使用本评估报告，需向本公司咨询后作必要调整甚至重新估价，重新出具报告

（2）本评估报告专为估价委托人所使用，未经本估价机构书面同意，不得向估价委托人和报告审查部门之外的单位和个人提供；本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用，亦不得以其他任何方式公开发表

（3）本评估报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任

（4）本评估报告使用期限自报告出具之日起为一年

若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价

若使用本估价结果的时间与报告出具之日起相差一年以上，我公司对应用此结果造成的损失不负任何责任

（5）本评估报告估价结果为房地产市场价格，未考虑快速变现等处分方式带来的影响，未考虑遇有自然力和其他不可抗力（破坏）的影响

估 价 结 果 报 告一、估价委托人:估价委托人：高唐县人民法院地 址：聊城市高唐县政通路人民政府大楼东联 系 人：郭晓强、相超联系电话：17663503293二、房地产估价机构：机构名称：山东成达土地房地产资产评估测绘有限公司住所：中国（山东）自由贸易试验区济南片区新泺大街2117号铭盛大厦1618室统一社会信用代码：91370800750883682G备案证书编号：鲁评091012备案资质等级：壹级备案证书有效期限：2023年4月28日至2026年4月27日法定代表人：程新军联 系 人：林经理联系电话：0531-82998556三、估价目的：为高唐县人民法院确定财产处置参考价提供参考依据

四、估价对象：（一）估价对象财产范围：估价对象财产范围为高唐县喜洋洋乳业有限公司位于高唐县盛世路西侧、光明路南侧的国有工业用地使用权、房产及地上附着物，包含依附于估价对象的装饰装修及配套设施设备，财产范围不包括家电、家具等动产，也不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益

（二）估价对象基本状况：1、名称：高唐县喜洋洋乳业有限公司名下位于高唐县盛世路西侧、光明路南侧的国有工业用地使用权、房产及地上附着物

2、坐落：高唐县盛世路西侧、光明路南侧

3、规模：土地使用权面积为7288.0平方米，规模适中；本次评估地上建筑物建筑总面积共计6154.54平方米，其中地上证载建筑物实测建筑面积共计4780.54平方米，地上无证建筑物实测建筑面积共计1374.00平方米

4、用途：土地登记用途为工业用地，实际用途为工业用地；地上建筑物规划用途为办公、仓库、宿舍、车间用房，实际用途为商业、办公、仓库、车间等

5、权属：根据估价委托人提供的《高唐县不动产登记查询证明》、《建设用地使用权、宅基地使用权登记信息》、《国有土地使用权证书》、《高唐县房屋登记簿》等产权资料获悉，土地使用权人及房屋所有权人均为高唐县喜洋洋乳业有限公司，7288.00平方米土地使用权及1-3号、6-9号房屋已办理产权登记，权属清晰，其余房产均未办理产权登记

土地使用权、地上建筑物及附属物权属信息详见下表：6、他项权利及司法限制状况：根据估价委托人提供的资料（详见上表），估价对象至价值时点存在抵押、查封情况

根据估价目的，本次评估未考虑抵押、担保事宜等非正常因素对估价结果的影响，也未考虑司法和行政机关依法裁决、查封等非正常因素对估价结果的影响

出租或占用情况：经注册房地产估价师现场查勘，至价值时点估价对象部分房产处于利用中，其余房产处于空置中

因估价委托人和当事人未提供估价对象租赁详细信息，经与人民法院沟通确认，本次评估不考虑租赁对评估价值的影响

（三）土地基本状况：地上建筑物及附属物基本状况：五、价值时点：根据高唐县人民法院委托书【（2025）鲁1526执42号】获悉：本次评估委托之日为2025年2月14日，现场实地查勘完成之日为2025年2月26日

根据《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》相关规定，人民法院未明确价值时点的，一般以估价对象实地查勘完成之日作为价值时点，故确定本次评估的价值时点为现场实地查勘完成之日（即2025年2月26日）

六、价值类型： （一）价值类型本次评估所采用的价值类型为市场价格

（二）价值定义土地使用权的市场价格是指在公开市场条件下，估价对象土地规划用途为工业用地，实际用途为工业用地，设定土地用途为工业用地；设定土地使用年期为38.27年；土地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），宗地红线内“场地平整”；设定土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），宗地红线内“场地平整”；参照当地正常市场价格水平，于价值时点2025年2月26日现状利用条件下的国有出让工业用地土地使用权市场价格

地上建筑物及附属物的市场价格是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象具有相同效用的全新建筑物及附属物的必要支出及应得利润，并减去折旧后的价格

（三）价值内涵价值内涵是估价对象在价值时点满足本次估价假设和限制条件下包括国有出让工业用地使用权、地上建筑物及附属物的价格；付款方式是一次性付清房地价款；土地面积内涵为使用权面积，房屋面积内涵为建筑面积，开发程度为现房；土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），宗地红线内“场地平整”

七、估价原则：本次评估遵守独立、客观、公正、合法的原则及最高最佳使用原则、价值时点原则、替代原则等技术性原则

（一）独立、客观、公正原则要求估价机构及估价人员站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则

遵循独立、客观、公正原则在估价过程中独立调查、分析、判断，不得因为估价委托人或相关利害关系人的意志、行为而偏颇

评估报告中的基础数据、依据等取值以客观为标准

估价过程和结果应是公正的，不得有违公允和社会的公序良俗（二）合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价包括估价对象的土地权属来源、取得方式合法，房屋建筑用途、容积率、建筑密度、绿化率、外观等符合土地利用规划、城市规划的要求

评估报告撰写的依据、程序、方法和结果等合法合理评估报告的目的、出具、使用等合法

（三）价值时点原则要求估价结果是在依据估价目的确定的某个特定时间的价值或价格的原则

影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的

随着时间的流逝，房地产本身也可能发生变化，例如建筑物变得陈旧过时、周围环境有所改变等

因此，同一房地产在不同的时间通常会有不同的价值（四）替代原则要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则

在用途、规模、档次、建筑结构等方面具有相同使用价值、有替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致

（五）最高最佳利用原则要求估价结果在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则

最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等

八、估价依据：（一）本次评估所依据的有关法律、法规和部门规章1、《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2019年8月26日《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国土地管理法>、<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》第三次修正，自2020年1月1日起施行）；3、《中华人民共和国土地管理法》（根据2019年8月26日《全国人民代表大会常务委员会关于修改<中华人民共和国土地管理法>、<中华人民共和国城市房地产管理法>的决定》第三次修正，自2020年1月1日起施行）；4、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（已经2021年4月21日国务院第132次常务会议第三次修订通过，中华人民共和国国务院令第743号现予公布，自2021年9月1日起施行）；5、《中华人民共和国资产评估法》（全国人民代表大会常务委员会于2016年7月2日发布，自2016年12月1日起实施）；6、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释[2009]16号，于2009年8月24日由最高人民法院审判委员会第1472次会议通过，自2009年11月20日起施行）；7、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释[2018]15号，于2018年6月4日由最高人民法院审判委员会第1741次会议通过，自2018年9月1日起施行）；8、最高人民法院办公厅与中国房地产估价师与房地产经纪人学会等五家行业协会联合发布《人民法院委托评估工作规范》的通知（法办〔2018〕273号，于2018年12月10日印发施行）；9、高唐县人民政府公布《关于调整高唐县城镇土地级别与基准地价的通知》（高政字〔2025〕1 号，自2025年1月7日起施行）；10、住房和城乡建设部、自然资源部等部门规章；11、省、市及有关部门颁布的有关房地产价格评估的法规及政策性文件

（二）本次评估采用的技术规程1、中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》；2、中华人民共和国国家标准GB/T18508-2014《城镇土地估价规程》；3、中华人民共和国国家标准GB/T50899-2013《房地产估价基本术语标准》；4、中华人民共和国土地管理行业标准TD/T1061-2021《自然资源价格评估通则》；5、中国房地产估价师与房地产经纪人学会关于《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》的通知（中房学〔2021〕37号）；6、中国土地估价师与土地登记代理人协会关于印发《涉执土地处置司法评估技术指引（试行）》的通知（中估协发〔2024〕23 号）

（三）估价委托人及当事人提供的有关资料1、高唐县人民法院委托书原件；2、《高唐县不动产登记查询证明》、《建设用地使用权、宅基地使用权登记信息》、《国有土地使用权证书》、《高唐县房屋登记簿》、《高唐县喜洋洋乳业有限公司宗地平面图》、《房产测量平面图》影印件

（四）房地产估价机构和房地产估价师所搜集掌握的有关资料1、估价对象的区位、权属、实物状况及其配套设施；2、注册房地产估价师调查和搜集的高唐县房地产市场资料；3、估价对象的实地查勘的资料（图片）及房地产估价机构长期积累的估价资料

九、估价方法：（一）估价方法的选择及理由根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），房地产估价常用方法有比较法、成本法、收益法、假设开发法等，估价过程中应根据估价目的和估价对象的实际情况选择适当的评估方法

1、比较法是根据与估价对象相似的房产的成交价格来求取估价对象价值的方法

具体地说，比较法是选取一定数量发生过交易且符合一定条件的与估价对象相似的房地产，然后将它们与估价对象进行比较、对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法

比较法适用于数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例如住宅、写字楼、商铺等

估价对象为工业类房地产，在估价对象同一供求范围内，无与其相似的房地产交易实例，且可比性差，根据替代原则不适宜使用比较法进行评估

2、收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法

具体地说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法

收益法适用于估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入、有收益性的房地产，包括厂房等

估价对象为工业类房地产，在估价对象坐落于同一供求范围内，无与其相似的房地产出租交易实例，且可比性差，不易明确房地产的收益，根据预期原理不适宜使用收益法进行评估

3、假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法

具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法

假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房产，包括可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房

估价对象为已建成利用房地产，短期内不具有开发或再开发潜力，根据预期原理不适宜使用假设开发法进行评估

4、成本法是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值的方法

具体地说，成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法

估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产不易确定租金等经济收入，适宜采用成本法进行评估

综上所述，本次房地产采用成本法进行评估（二）地上附属物估价方法的选择成本法主要是从成本的角度去考虑地上附属物的价值,即土地附属物的所有者花费了多少成本去建造、制造或者创造，从而形成该地上附属物，例如水泥地面、形象墙、院墙等地上附属物

依据估价对象实际状况，本次评估适用该方法（三）估价技术路线本次成本法评估采用房地分估路径，基本公式为：房地产价格=土地重置成本+建筑物重置成本（重建成本）-建筑物折旧

1、建筑物评估价格的测算旧的建筑物评估价格采用成本法求取，求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种评估方法，其计算公式为：旧的建筑物评估价格=建筑物重置成本-建筑物折旧

其中，建筑物重置成本=建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

建设成本包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发期间税费等

建筑物折旧采用直线法和成新折扣法综合确定2、土地重置成本测算根据《城镇土地估价规程》(以下简称规程)，土地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示地价系数修正法等，估价方法的选择应按照地价评估的技术《规程》，根据当前地产市场发展情况并结合估价对象具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法

①市场比较法是选取可比实例，进行交易情况、估价期日、个别因素、区域因素等修正，以此估算待估宗地价格的方法，主要适用于地产市场发达、有充足的可比实例的地区

待估宗地同一供求区域及临近区域近三年地产交易实例较多，地产市场发育较好，故适宜选用市场比较法进行评估

②收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益(正常年纯收益)的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和(土地价值)的一种方法

待估宗地为工业用地，市场上无类似用地的出租案例，企业生产经营收益的核算较复杂，归属于土地产生的收益不易确定，不宜采用收益还原法进行评估

③剩余法主要适用于待开发土地的估价，待拆迁改造的再开发房地产的估价，仅将土地或房产整理成供直接利用的土地或房地产的估价，现有新旧房地产中地价的单独评估

待估宗地用途为已开发完成工业用地，不符合上述情况，因此本次评估不采用剩余法

④成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值来确定土地价格的估价方法

一般适用于新开发的土地的估价,特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用

待估宗地周边近三年地产交易实例较多，地产市场发育较好，因此不宜采用成本逼近法

⑤基准地价系数修正法是指利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价期日价格的方法

高唐县建立了较为完善的城镇基准地价成果及修正体系，至价值时点在实施有效期内，且聊城市地价动态监测成果适时公布，可通过地价动态监测成果调整修正，具有现势性

待估宗地位于城区工矿仓储用地基准地价覆盖范围内，测算结果能较准确地反映地价水平，适宜采用基准地价系数修正法进行评估

综上所述，本次土地使用权采用市场比较法和基准地价系数修正法进行评估

市场比较法计算公式为：待估宗地比准价格=比较案例交易价格×交易情况修正系数×期日修正系数×使用年期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

基准地价系数修正法计算公式为：待估宗地地价=待估宗地所在级别基准地价×（1+Σ各区域因素和个别因素修正系数）×期日修正系数×容积率修正系数×年期修正系数×土地用途修正±土地开发程度修正值

3、地上附属物价格测算地上附属物的价格=地上附属物单价×附属物数量或面积，选用成本法求取地上附属物的单价

4、估价技术路线具体如下：⑴选择房地分估路径；⑵选用市场比较法和基准地价系数修正法综合求取土地重置成本；⑶选用成本法求取建筑物重置成本，扣除折旧，确定建筑物评估价格；⑷房地产价格＝土地重置成本+地上建筑物评估价格；⑸选用成本法求取估价对象地上附属物的价格；⑹计算总价格=房地产价格+地上附属物价格

十、估价结果：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用适宜的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经分析和测算，确定在满足本报告“估价假设和限制条件”前提下，并结合估价经验与对影响房地产价格因素的综合分析，最终确定估价对象于价值时点的估价结果为585.97万元，人民币大写：伍佰捌拾伍万玖仟柒佰元整，房地产估价结果汇总见下表

房地产估价结果汇总表币种：人民币估价结果内涵是估价对象在价值时点满足本次估价假设和限制条件下包括国有出让工业用地使用权、地上建筑物及附属物的价格；付款方式是一次性付清房地价款；土地面积内涵为使用权面积，房屋面积内涵为建筑面积，开发程度为现房；土地开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），宗地红线内“场地平整”

注册房地产估价师：参与本次评估的注册房地产估价师十二、实地查勘期：2025年2月26日

十三、估价作业期：2025年2月26日至2025年3月18日

山东成达土地房地产资产评估测绘有限公司二○二五年三月十八日附 件（一）估价对象位置图；（二）估价对象内外部照片及周围环境照片；（三）高唐县人民法院委托书（复印件）；（四）《高唐县不动产登记查询证明》、《建设用地使用权、宅基地使用权登记信息》、《国有土地使用权证书》、《高唐县房屋登记簿》、《高唐县喜洋洋乳业有限公司宗地平面图》、《房产测量平面图》（复印件）；（五）房地产估价机构营业执照（复印件）；（六）房地产估价机构资质证书（复印件）；（七）房地产估价师注册证书（复印件）