德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段的三宗土地使用权及地上建（构）筑物 <结束>

详见评估报告广东省德庆县人民法院变卖须知德庆县人民法院将于2025年4月30日10时起至2025年6月29日10时止共60天期间内（竞价周期与延时的除外）在德庆县人民法院京东网司法拍卖网络平台上（网址：https://sifa.jd.com/2658，户名：广东省德庆县人民法院）进行公开变卖活动，现公告如下：一、本《变卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容

二、本次变卖活动遵循：“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，变卖活动具备法律效力

参加本次变卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任

三、变卖标的：位于德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段的三宗土地使用权及地上建（构）筑物[详见评估报告]

四、变卖标的以现状进行变卖，其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准

房地产的实际面积以过户时登记机关确定为准本院对房屋外观、质量问题、结构调整、固定装修损坏、房地产面积差异等不作担保，由买受人自行承担相关责任，由此产生的问题也不影响变卖成交结果及成交价格

如有房屋结构与发证时发生改变的，由竞买人自行到相关职能部门了解能否办理过户手续；须修复的相关费用由买受人承担

五、凡具备完全民事行为能力的自然人和法人均可参加竞买

如参与竞买人未开设京东账户，可委托代理人（具备完全民事行为能力的自然人）进行，但须在竞买开始前5日向本院办理委托手续；竞买成功后，竞买人（法定代表人、其他组织的负责人）须与委托代理人一同到本院办理交接手续

如委托手续不全，竞买活动认定为委托代理人的个人行为

不符合条件参加竞买的，竞买人自行承担相应的法律责任六、优先购买权人参加竞买的，应于变卖开始前5日向本院提交有效证明，资格经法院确认后才能参与竞买，逾期不提交的，视为放弃对本标的物享有优先购买权

七、与本标的物有利害关系的当事人可参加竞拍，不参加竞拍的请关注本次变卖活动的整个过程

八、本次变卖活动，变卖期为60天，如有竞买人在60天内变卖期中的任一时间出价，则变卖自动进入到24小时竞价倒计时；24小时竞价周期内，其他变卖报名用户可加价参与竞买，竞价结束前5分钟内如有人出价，则系统自动向后延时5分钟（循环往复至最后5分钟内无人出价）

九、竞拍前竞买人应通过京东账户缴纳等同于标的物变卖价全款金额的变卖预缴款

竞买人在对变卖标的物第一次确认出价应买前，按网拍系统提示报名缴纳变卖预缴款15310724元，系统会自动冻结该笔款项

变卖成交的，本标的物竞得者（以下称买受人）冻结的变卖预缴款将自动转入法院指定账户，其他竞买人的变卖预缴款在变卖结束后即时解冻

变卖未成交的（即流拍的），竞买人的变卖预缴款在变卖活动结束后即时解冻，变卖预缴款冻结期间不计利息

十、本次变卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就变卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次变卖资料中作了详尽的说明，竞买人在参加变卖前必须仔细审查变卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，请亲临展示现场实地看样，并自行向国土、房管、规划、税务、质监等政府部门对标的物的属性、质量、最新规划、能否过户、过户要求和流程、税（费）缴付的标准及起止时间，以及其他须注意的事项进行进一步咨询确认，未看样或未向相关职能部门咨询的竞买人视为对本标的实物现状的确认，请慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，缴纳竞买保证金，即表明已完全了解、接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵，并愿意承担有关风险

十一、变卖成交后，如果成交价等于变卖预缴款，则无需另外支付余款；如果成交价高于变卖预缴款，高出部分的变卖余款买受人须在成交后10日内通过银行转账，汇款到本院指定账户（户名：德庆县人民法院；开户行：农业银行德庆县支行；账号：446580010400287820000008261），填写缴款单时请在备注注明本案执行案号[（2024）粤1226执恢9号变卖余款]，并持凭付款凭证及相关身份材料到本院开具变卖款收款收据

变卖未成交的，竞买人通过网络报名缴纳冻结的变卖预缴款自动解冻，冻结期间不计利息

十二、买受人逾期未支付变卖余款或未办理交接手续，法院可以裁定重新变卖

重新变卖时，原买受人不得参加竞买变卖成交后买受人悔拍的，变卖预缴款中的保证金部分不予退还，依次用于支付变卖产生的费用损失、弥补重新变卖价款低于原变卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与变卖财产相关的被执行人的债务

十三、变卖成交后，买受人应及时办理财产权过户手续

逾期不办理的，买受人应承担由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的不利后果

因办理标的物的所有权及相应的其他权利所产生的全部费用由买受人自行承担

标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定，由相应缴税主体（包含被执行人和买受人）承担

能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，变卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用

涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理

法院解除查封手续需要一定时间，变卖标的物相关权证原件无法取得或存在担保物权的，办理标的物权属变更登记时需办理登报注销手续或注销他项权证，办理权属变更登记的时间会延长

十四、本次变卖活动计价货币为人民币，变卖时的变卖价、成交价均不含买受人在变卖标的物交割、过户时所发生的全部费用和税费

十五、参加竞买的人应当遵守变卖须知的规定，不得阻挠其他竞买人竞拍，不得操纵、垄断竞拍价格，严禁竞买人恶意串标，上述行为一经发现，将取消其竞买资格，并追究相关的法律责任

十六、根据法律规定，本院有权在变卖开始前、变卖过程中（包括变卖竞价期间），中止、暂缓或撤回变卖

十七、为便于买受人及时收到人民法院变卖相关的文书，竞买人在参与变卖前需如实向京东网司法拍卖网络平台提供确切的送达地址，上述地址确认为邮寄地址，如需更改，买受人应在变卖活动结束时与本院联系确认更改

如果提供的送达地址不确切，或不及时告知变更后的地址，使法院的有关法律文书无法送达或未能及时送达，竞买人自行承担由此可能产生的法律后果

十八、依照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，京东网拍平台将生成相应《司法拍卖/变卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息

十九、凡发现变卖中有违规行为，可如实举报

本规则其他未尽事宜，请向变卖人咨询京东拍卖（全国）竞拍流程/保证金缴纳咨询电话：4006-229-586京东拍卖（广东）标的物详情咨询/贷款咨询/尾款缴纳/成交裁定电话：4008-363-020中国银行肇庆分行拍卖贷款咨询电话：咨询时间：工作日：上午8：30-12:00下午14:30-17:30苏经理2813381罗小姐2813251、2813701本规则其他未尽事宜，请向变卖人咨询

详细信息可在“人民法院诉讼资产网(www.rmfysszc.gov.cn)”上查询

广东省德庆县人民法院二〇二五年四月十四日涉执房地产处置司法评估报告估价项目名称：（肇庆市）德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段的地上构筑物（不含土地使用权）市场价值估价估价委托人：德庆县人民法院 房地产估价机构：广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司注册房地产估价师：黄艳红(注册号：4420190070)高凤兰(注册号：4420210262)估价报告出具日期：2024年8月15日 估价报告编号：评F24064170410致估价委托人函德庆县人民法院：本估价机构接受贵方的委托，本公司对（肇庆市）德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段的地上构筑物（不含土地使用权）进行了估价，有关内容报告如下

■估价目的：为人民法院确定财产处置参考价提供市场价值参考依据■估价对象：（肇庆市）德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段的地上构筑物（不含土地使用权），建筑面积合计为5589.63㎡，估价对象所有权人为肇庆浩翔房地产有限公司

本次估价范围仅包括合计5589.63㎡的建筑物，包含满足估价对象功能需要的水、电、消防等配套设施以及装饰装修，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益

■价值时点：2024年7月12日

■价值类型：市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额

■估价方法：成本法■估价依据：《中华人民共和国资产评估法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等法律法规和技术规范；委托人提供的有关资料；估价人员实地查勘、调查所获得的资料

■估价结果：估价人员遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用合理的估价方法对估价对象进行了分析和测算判断，确定估价对象在价值时点2024年7月12日的估价结果为：人民币叁佰捌拾捌万叁仟元整（¥388.3万元）（详见《房地产估价结果明细表》）

■估价报告使用期限：自2024年8月15日起一年内有效特别提示：（1）估价结果不包括估价对象原有的担保物权和其他法定优先受偿权

（2）估价结果没有扣除拍卖过程发生的处置费用和税金

（3）本估价结果不应作为价格实现的保证

（4）欲知详情，请阅读本估价报告全文

广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司法定代表人：2024年8月15日目 录一、注册房地产估价师声明 3二、估价假设和限制条件 4三、估价结果报告 7（一）估价委托人 7（二）估价机构 7（三）估价目的 7（四）估价对象 7（五）价值时点 9（六）价值类型 9（七）估价原则 10（八）估价依据 10（九）估价方法 11（十）估价结果 12（十一）注册房地产估价师 14（十二）实地查勘期 14（十三）估价作业期 14四、附件 16一、注册房地产估价师声明我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：1、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏

2、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制

3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见

4、注册房地产估价师是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告

5、估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任

我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任6、没有人对本估价报告提供重要的专业帮助

7、本估价报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托人提供，委托人应对资料的真实、可靠性负责

8、本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格进行的合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准

二、估价假设和限制条件一、估价的假设条件（一）一般假设1、估价委托人应当向估价机构如实提供有关情况和资料,不隐瞒或者提供虚假情况和资料

估价委托人提供了信德量测建筑规划设计(广东)有限公司出具的相关《测量报告》(2024年7月12日)复印件等资料,估价人员未能查看产权资料原件,同时受房产管理部门对档案查询资格的限制,房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实

本次估价是以假设估价委托人提供的与估价对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提,其真实性、合法性、准确性、完整性由估价委托人负责

如因委托人提供资料有误而造成评估值失实,估价机构和估价人员不承担相应责任

2、估价人员现场查勘对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素予以了关注,但由于查勘也仅限于估价对象在查勘日的外观和使用状况,并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试,且也无专业机构进行鉴定、检测,故不能确定其有无内部缺陷,因此本报告无理由怀疑估价对象存在安全隐患,但仍以假设估价对象符合国家有关技术、质量、验收规范,其质量足以维持正常的使用寿命为前提

3、本次估价以估价对象产权明晰无异议,手续齐全,可在公开市场上自由转让,无法律、法规规定禁止按本次估价目的使用的其他情形为假设前提

4、本次估价以假定价值时点时的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场为假设前提

5、本次估价以未考虑可能与估价对象产权人有关的债权及债务情况对估价结果的影响为假设前提

6、本报告估价结果以税费正常负担为假设前提,并未考虑可能发生的办理抵押登记、权利转移相关费用对估价对象房地产价值的影响

7、本报告以估价委托人领勘准确性为假设前提

假设估价委托人引领估价人员实地查勘的估价对象与权属资料的估价对象一致，具有唯一性

8、由于人民法院未明确存在欠缴税金及相关费用，本次估价假定估价对象不存在欠缴税金及相关费用，提醒报告使用者注意

（二）未定事项假设 本次估价无未定事项假设

（三）背离事实假设因本次估价目的是为司法处置提供参考依据，故不考虑估价对象原有的担保物权及其他法定优先受偿权对估价结果的影响

本次估价结果暂未考虑评估费、拍卖费、诉讼费、律师费等财产处置费用对评估结果的影响，特提请报告使用人注意

（四）不相一致假设本次估价无不相一致假设

（五）依据不足假设本次估价无依据不足假设

二、估价的限制条件1、本估价结果不应被认为是对估价对象成交价格的确认或决策，报告使用人只能参考本估价结果自行判断并作相应决策

2、估价结果是于本报告所述的价值时点的价值，不能作为其它时点或时期的价值或价格

3、根据委托人要求，本次涉案房地产的评估需考虑租赁权的影响，故本次评估考虑带租约的限制，为带租约限制下的市场价值

3、本估价报告仅作为本次估价目的“为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据”之用，不得用作其它用途；且本估价报告仅供估价委托人使用；超出该目的及范围,本报告无效

4、估价未考虑特殊交易方式及未来市场变化因素对估价对象价值的影响

5、本估价报告中对估价对象权属状况的描述不能作为是对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有关管理部门的认定为准

6、本报告仅供估价委托人使用,非为法律规定的情况,未经本机构书面许可,不得提供给上述以外的任何单位和个人,其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体

本公司不承担以上使用人以外的任何单位和个人对本报告书的全文或部分内容提出的责任

7、本次估价是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，估价结果必须作相应调整

8、报告中数据均采用电算化连续计算得出，由于数据取整的关系可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性

9、本估价报告必需经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式的复制件概不认可且不承担责任

10、本估价报告使用期限为壹年，从2024年8月15日起至2024年8月14日止

超过估价报告使用期限使用本估价报告的，估价报告无效三、估价结果报告（一）估价委托人德庆县人民法院 （二）估价机构机构名称：广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司住所：广东省佛山市顺德区大良文晖路29号逸林苑11座401-405号法定代表人：梁伟雄备案等级：壹级备案证书编号：粤房估备字壹1300005有效期限：2027年02月28日止联系人：冯坚联系电话：0758-2913168（三）估价目的为人民法院确定财产处置参考价提供市场价值参考依据

（四）估价对象1、估价对象范围（肇庆市）德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段的地上构筑物（不含土地使用权），建筑面积合计为5589.63㎡，估价对象所有权人为肇庆浩翔房地产有限公司

本次估价范围仅包括5589.63㎡的建筑物，包含满足估价对象功能需要的水、电、消防等配套设施以及装饰装修，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益

2、估价对象基本状况表1 估价对象基本状况一览表3、建筑物状况表3 建筑物实物状况一览表估价对象现正常使用，使用及维护状况一般

（五）价值时点价值时点为估价人员实地查勘日，即2024年7月12日

（六）价值类型本次估价的价值为房地产的市场价值

市场价值，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额

（七）估价原则1、客观、独立、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则

2、合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则

3、价值时点原则：要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则

4、替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则

5、最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则

（八）估价依据1.法律、法规和政策性文件■《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正）■《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令第二十八号，根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正

自2020年1月1日起施行）■《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第46号）■《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过，自2021年1月1日起施行）■《中华人民共和国契税法》（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，自2021年9月1日起施行）■《中华人民共和国增值税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第538号)、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令2008年第50号)■《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)、《关于调整房地产交易环节契税增值税优惠政策的通知》(财税[2016]23号) ■《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2009]16号）■《中华人民共和国拍卖法》(中华人民共和国主席令第二十三号)■《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 (法释〔2018〕15号)■《关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》（法办〔2018〕273号）2.技术标准、规程、规范■《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）■《房地产估价基本术语规范》（GB/T50899-2013）■《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）■《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字（1984）第678号）■《涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）》3、委托人提供的相关资料■《测量报告》复印件■德庆县人民法院司法鉴定委托书■委托人提供的其他相关资料4、估价人员调查收集的相关资料■估价人员实地查勘和估价机构掌握的其他相关资料■估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易及造价等数据资料（九）估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地查勘后，综合考虑估价目的、价值类型、估价对象特点、市场状况等因素，选取成本法作为本次估价的基本方法

成本法是求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法

（十）估价结果估价人员遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，采用合理的估价方法对估价对象进行了分析和测算判断，确定估价对象在价值时点2024年7月12日的估价结果为：人民币叁佰捌拾捌万叁仟元整（¥388.3万元）（详见《房地产估价结果明细表》）

（十一）注册房地产估价师注册房地产估价师（十二）实地查勘期2024年7月12日

（十三）估价作业期2024年7月12日至2024年8月15日

四、附 件附件一：估价对象位置示意图附件二：估价对象实地查勘照片附件三：德庆县人民法院司法鉴定委托书复印件附件四：《测绘报告》复印件附件五：估价对象权属证明复印件附件六：估价机构营业执照复印件附件七：估价机构备案证书复印件附件八：注册房地产估价师注册证书复印件估价对象位置示意图 土地估价报告委托号:(2024)肇德法技鉴字第46号项目名称：德庆县人民法院委托评估坐落于德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段共3宗商业、住宅用地国有建设用地使用权市场价格评估受托估价单位：深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司土地估价报告编号：深国誉评字[2024]ZQDYF042号提交估价报告日期：二〇二四年十二月三日土 地 估 价 报 告第一部分 摘 要一、估价项目名称德庆县人民法院委托评估坐落于德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段共3宗商业、住宅用地国有建设用地使用权市场价格评估

二、委托估价方名称：德庆县人民法院三、估价目的德庆县人民法院因确定财产处置参考价需要，委托深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司对坐落于德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段共3宗商业、住宅用地国有出让土地使用权市场价格进行评估，根据相关法律、法规、政策文件规定，并依据委托估价方提供的该项目有关资料进行评估

本次估价目的：为人民法院确定财产处置参考价需要提供参考依据而评估国有土地使用权市场价格

四、估价期日二〇二四年八月三十一日（现场勘察之日）五、估价日期二〇二四年八月三十一日至二〇二四年十二月三日六、地价定义遵循国家相关法律法规和标准要求，结合本次估价目的，依据委托估价方提供的有关资料和实地勘察掌握的情况及调查收集的有关资料，地价定义如下：（一）用途设定根据《国有土地使用证》[德府国用（2013）第1707号、德府国用（2013）第1708号、德府国用（2013）第1709号]记载，估价对象土地用途均为商业、住宅用地

遵循合法原则，以及参照《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017），本次评估设定土地用途为商业、住宅用地

（二）开发程度设定估价对象于估价期日的实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水），估价对象宗地内已建有部分临时建筑物

结合本次估价目的，设定估价对象的土地开发程度均为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整

（三）规划利用条件根据《国有土地使用证》[德府国用（2013）第1707号、德府国用（2013）第1708号、德府国用（2013）第1709号]、《关于<广东省德庆县人民法院协助查询函（2022）粤1226执861号之一>的复函》记载，宗地主要规划利用条件如下所示：估价对象三宗地土地用途均为住宅、商业用地，宗地面积分别为4,823平方米、9,100.05平方米、6,299平方米（合计20,222.05平方米），建筑规定容积率均为2.0，其中三宗地地块商业建筑面积均为不超过总建筑面积的40%，同时三宗地块应整合统一开发建设

根据上述规划，结合本项目的具体状况及调查周边类似土地开发利用情况，根据最高最佳利用原则和谨慎原则，本次估价设定待估宗地土地用途均为住宅、商业用地,具体指标如下所示：本次评估按上述规划利用指标进行评定测算，根据估价人员现场勘查，设定条件能够实现估价对象最有效利用，如与实际的德庆县住房和城乡规划建设局及政府出具规划条件存在差异，估价结果应作相应的调整

（四）土地使用权年限设定根据《国有土地使用证》[德府国用（2013）第1707号、德府国用（2013）第1708号、德府国用（2013）第1709号]记载，估价对象土地使用期限终止日期均为2079年10月13日

至估价期日，剩余使用年限均为55.12年，故本次评估设定土地剩余使用年限均为55.12年

（五）土地使用权类型设定根据《国有土地使用证》[德府国用（2013）第1707号、德府国用（2013）第1708号、德府国用（2013）第1709号]记载，估价对象权利类型均为国有建设用地使用权，权利性质均为出让

故本次估价设定估价对象土地使用权类型均为国有出让（六）他项权利设定根据委托方提供的《不动产登记资料查询结果证明》资料显示，估价对象均已设立抵押，均已被法院查封

根据估价目的，本次估价均不考虑抵押、查封因素对估价对象国有出让土地使用权市场价格的影响

（七）估价期日本次估价的期日确定为估价对象现场勘查之日：二〇二四年八月三十一日

（八）土地使用权价格类型估价对象于估价期日的国有建设用地使用市场价格

市场价格，是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额

综上所述，本报告评估的土地使用权价格是指在正常市场条件下，满足上述设定用途、开发程度、容积率、土地使用年限、土地使用权类型等土地权利和范围界定条件下，于估价期日2024年08月31日符合规划利用条件下的国有建设用地使用权市场价格

地价定义详见下表：估价对象地价定义一览表七、估价结果根据《城镇土地估价规程》，估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分分析估价对象所在区域的地价影响因素和掌握的土地市场交易资料的基础上，综合考虑当地地产市场、社会经济发展等因素对地价的影响，按照土地估价程序，采用剩余法和基准地价系数修正法进行评定估算，并结合估价对象的区域因素和个别因素以及估价人员的经验，最终确定估价对象于估价期日在满足地价定义条件下的国有出让土地使用权公开市场价格为小写：RMB23,457,578元，大写：人民币贰仟叁佰肆拾伍万柒仟伍佰柒拾捌元整

估价结果明细表 （币种：人民币）（此页无正文）八、土地估价师签字姓名资格证书编号签字 签字 盖章余 伟 2005440253 （资格证号2004440152）唐 伟 2016440082（资格证号2011460001）九、土地估价机构估价机构法定代表人签字:深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司二○二四年十二月三日土地估价结果一览表估价机构：深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司 估价期日：2024年08月31日 估价报告编号：深国誉评字[2024]ZQDYF042号估价目的：为人民法院确定财产处置参考价需要提供参考依据而评估国有土地使用权市场价格 估价期日的土地使用权性质：国有出让注：1、市场价格＝地面地价×土地面积；2、本报告中全部数据采用电子化表格进行计算，其计算过程中可能因小数点位的取舍及结果取整而出现合计不相等的情况，但最终以合计结果为准

一、上述土地估价结果的限定条件1、土地权利限制：无

2、基础设施条件：详见下表：3、规划限制条件：根据《国有土地使用证》[德府国用（2013）第1707号、德府国用（2013）第1708号、德府国用（2013）第1709号]、《关于<广东省德庆县人民法院协助查询函（2022）粤1226执861号之一>的复函》记载，估价对象三宗地土地用途均为住宅、商业用地，宗地面积分别为4,823平方米、9,100.05平方米、6,299平方米（合计20,222.05平方米），建筑规定容积率均为2.0，其中三宗地地块商业建筑面积均为不超过总建筑面积的40%，同时三宗地块应整合统一开发建设

二、其他需要说明的事项： 1、本报告中有关估价对象的土地权属状况、面积、用途、土地使用年限等，均以委托估价方提供的《国有土地使用证》[德府国用（2013）第1707号、德府国用（2013）第1708号、德府国用（2013）第1709号]、《关于<广东省德庆县人民法院协助查询函（2022）粤1226执861号之一>的复函》等资料为依据确定；2、根据委托方提供的《宗地地形图》，估价对象3宗土地为相邻土地，紧密相连，规划整合统一开发建设

经估价人员实地查勘，宗地之间边界未有明确标识，估价人员未能分辨各宗地的具体边界，实际应以当地国土规划部门认定的宗地边界为准；3、报告中有关产权证明材料由委托方提供并负责其准确性和真实性，我们不负责因材料不真实和不准确而造成的任何评估风险和责任，报告使用者应仔细核对评估报告附件中产权证明材料与产权证明原件的一致性，若不一致，则评估结论不成立；4、本次估价对象评估价值仅为土地使用权的价值，不含地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值，提醒报告使用者注意；5、本报告估价结果仅限于为本报告设定的估价目的服务，当用于其他目的，本报告评估结果无效；6、本报告土地价格在地价定义的条件下生效，如上述条件发生变化，则估价结果应进行调整或重新估价

深圳市国誉资产评估房地产土地估价顾问有限公司二〇二四年十二月三日第二部分 估价对象界定一、委托估价方名称：德庆县人民法院二、估价对象德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段共3宗商业、住宅用地土地使用权，共计20,222.05平方米

详见下表：三、估价对象概况（一）土地登记状况1、土地来源及权属变更情况：该地块没有相关出让资料，首次登记为广东省德庆林产化工股份有限公司，于2002年在广东省德庆林产化工股份有限公司资产重组时肇庆市松岗实业有限公司拍卖所得，后肇庆市松岗实业有限公司将拍卖所得的其中20,222.05㎡更名到电力工程安装有限公司名下，该20,222.05㎡地块2009年转让到国有资产管理公司，2013年转让到南国艺术中等职业学校，同年转让到肇庆浩翔房地产有限公司

2013年8月7日肇庆浩翔房地产有限公司申请将地块分割为估价对象三宗地

2、宗地基本情况根据委托估价方提供的《国有土地使用证》[德府国用（2013）第1707号、德府国用（2013）第1708号、德府国用（2013）第1709号]、《关于<广东省德庆县人民法院协助查询函（2022）粤1226执861号之一>的复函》记载：宗地均位于德庆县德城镇大桥村委会下山儿村地段，本次评估总用地面积为20,222.05平方米，宗地四至情况分别为：估价对象序号1东临空地，南临估价对象序号2，西临空地，北临空地；估价对象序号2东临估价对象序号3，南临迎宾大道，西临空地，北临估价对象序号1；估价对象序号3东临估价对象空地，南临迎宾大道，西临估价对象序号2，北临空地

委估宗地权利登记状况如下：土地登记状况表（二）土地权利状况根据委托估价方提供的《国有土地使用证》[德府国用（2013）第1707号、德府国用（2013）第1708号、德府国用（2013）第1709号]、《关于<广东省德庆县人民法院协助查询函（2022）粤1226执861号之一>的复函》、《不动产登记资料查询结果证明》，估价对象主要权利状况如下：1、土地所有权：均为国家所有

土地性质均为国有建设用地

2、土地使用权人：均为肇庆浩翔房地产有限公司

3、他项权利状况：根据委托估价方提供的《不动产登记资料查询结果证明》，估价对象均已设立抵押，均已被法院查封

根据估价目的，本次估价均不考虑抵押、查封因素对估价对象国有出让土地使用权市场价格的影响

4、宗地使用的特殊规定：无

（三）土地利用状况1、土地现状利用条件根据委托估价方提供的权属资料及估价人员现场勘察，估价对象宗地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，现状为已建有部分临时建筑，宗地形状较规则

土地实际利用情况详见“宗地现状利用照片”2、土地规划利用条件根据《国有土地使用证》[德府国用（2013）第1707号、德府国用（2013）第1708号、德府国用（2013）第1709号]、《关于<广东省德庆县人民法院协助查询函（2022）粤1226执861号之一>的复函》记载，宗地主要规划利用条件如下所示：估价对象三宗地土地用途均为住宅、商业用地，宗地面积分别为4,823平方米、9,100.05平方米、6,299平方米（合计20,222.05平方米），建筑规定容积率均为2.0，其中三宗地地块商业建筑面积均为不超过总建筑面积的40%，同时三宗地块应整合统一开发建设

根据上述规划，结合本项目的具体状况及调查周边类似土地开发利用情况，根据最高最佳利用原则和谨慎原则，本次估价设定待估宗地土地用途均为住宅、商业用地,具体指标如下所示：本次评估按上述规划利用指标进行评定测算，根据估价人员现场勘查，设定条件能够实现估价对象最有效利用，如与实际的德庆县住房和城乡规划建设局及政府出具规划条件存在差异，估价结果应作相应的调整

3、土地闲置情况根据2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过的《闲置土地处置办法》第二条规定，闲置土地是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满1年未动工开发的国有建设用地；已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地

根据委托方提供的有关资料及估价人员现场查勘获知，估价对象尚未办理相关建设用地规划许可证

德庆县自然资源局曾于2014年12月10日、2014年12月11日、2015年09月09日向肇庆浩翔房地产有限公司核发了四个临时建设工程规划许可证，证号为建字第（2014）111号、建字第（2014）112号、建字第（2015）054号、建字第（2015）055号，截止估价期日，该四处临时构筑物已超批准临建期限

估价人员2024年08月31日实地查勘，估价对象土地尚未开工建设

可能存在土地闲置的情况敬请报告使用人关注该风险，并亲自前往当地国土部门核实验证

结合估价目的，本次估价不考虑可能存在的土地闲置因素对估价对象土地使用权市场价格的影响

四、地价影响因素分析（一）一般因素一般因素是指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地及住房制度与政策、土地利用规划及计划、国民和社会经济发展规划等

1、城市资源状况（1）城市地理位置肇庆市位于广东省中西部，西江干流中下游，东部和东南部与佛山市、江门市接壤，西南与云浮市相连，西及西北与广西壮族自治区梧州市和贺州市交界，北部和东北部与清远市相邻

土地总面积1.49万平方公里（2）城市人口 根据第七次人口普查数据，截至2020年11月1日零时，肇庆市常住人口为4113594人

（3）城市面积肇庆市位于广东省中西部、西江的中游

土地总面积1.49万平方公里

下辖端州区、鼎湖区、高要区，广宁县、德庆县、封开县、怀集县，代管四会市，设肇庆新区、肇庆高新区两个经济功能区

（4）城市自然条件(气候、水文、地质等)肇庆市属南亚热带季风气候

年平均气温21.2℃，1月份平均气温约12℃，7月份平均气温约28.7℃

怀集县北部山区冬季可见霜冻年平均降雨量约1650毫米，主要集中在4～9月；年蒸发量1300毫米以上

无霜期310～345天早春多阴雨，夏秋受台风外围影响，晚秋有寒露风侵袭

 肇庆市两大水系分别是西江和北江，西江自西向东在三水区与北江